陰陽(yáng)合同罩不住二手房交易了
2018-01-04 16:01:56
來(lái)源：北青網(wǎng)
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原標(biāo)題： 陰陽(yáng)合同罩不住二手房交易了短期倒賣(mài)房產(chǎn)將面臨巨額稅費(fèi) 業(yè)內(nèi)建議疏堵并舉提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
進(jìn)入新年，針對(duì)樓市的調(diào)控依舊嚴(yán)厲。去年12月21日，北京住建委在網(wǎng)站上掛出了《關(guān)于〈北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同〉及相關(guān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知），并有望在今年正式執(zhí)行。
這個(gè)通知的厲害之處在于：修訂后的買(mǎi)賣(mài)合同將自行成交版和經(jīng)紀(jì)成交版合二為一，并明確房屋成交價(jià)格將按照實(shí)際成交價(jià)格來(lái)進(jìn)行網(wǎng)簽及納稅，房屋的成交網(wǎng)簽價(jià)格將把以往的房屋價(jià)格和裝修價(jià)格合并在一起。因此如果開(kāi)始執(zhí)行新通知，就意味著“陰陽(yáng)合同”這一潛規(guī)則將退出歷史舞臺(tái)，北京二手房網(wǎng)簽價(jià)格將大幅度提高，同時(shí)個(gè)人需要繳納的個(gè)稅及增值稅也會(huì)大幅度提高。
正因?yàn)槿绱?，除非滿五年且唯一的二手房受影響較小外，其余二手房交易都可能面臨明顯上調(diào)的稅費(fèi)。一旦新政策開(kāi)始實(shí)施，北京二手房市場(chǎng)將發(fā)生翻天覆地的變化。甚至有中介聲稱這個(gè)政策如果原樣通過(guò)執(zhí)行，將是一場(chǎng)地震，去年初所有政策的疊加都沒(méi)有這個(gè)狠。
新政還未執(zhí)行 中介開(kāi)始催買(mǎi)房
“姐，二手房可能要出新政策了，您要是心儀哪套房子盡早下手，新政策一旦落地實(shí)行，稅費(fèi)增加不說(shuō)，貸款也會(huì)降成，首付款都快趕上全款了，買(mǎi)房壓力就更大了。”
近期，不斷有中介游說(shuō)正在猶豫的王女士盡快買(mǎi)房，理由就是二手房新政策可能實(shí)施，買(mǎi)房門(mén)檻將提高。自從去年11月份開(kāi)始在北四環(huán)附近看房以來(lái)，王女士始終沒(méi)有出手，不是價(jià)格沒(méi)談攏，就是戶型看不上。
王女士告訴北京青年報(bào)記者，“這不，元旦假期里，中介又連續(xù)給我發(fā)了好幾個(gè)房源，問(wèn)我愿不愿意元旦當(dāng)天約在一起看看房。我看發(fā)來(lái)的房源并沒(méi)有價(jià)格上的松動(dòng)，戶型也不是很滿意，就回絕了。但中介經(jīng)紀(jì)人開(kāi)始給我講住建委在去年12月21日，公示了一個(gè)新《通知》，以后要杜絕所有陰陽(yáng)合同，這樣的話，二手房交易要繳的稅就多了，如果不是滿五年且唯一的住房，稅費(fèi)可能多出幾十萬(wàn)元。最后不忘并提醒我，如果盡快下手，可以幫著我趕在政策落實(shí)前網(wǎng)簽，會(huì)省下一大筆稅費(fèi)。”
王女士表示，聽(tīng)中介經(jīng)紀(jì)人這么一說(shuō)，她確實(shí)動(dòng)搖了，元旦當(dāng)天就跟著看了5套房子，但最后還是不太滿意，就暫時(shí)擱置了。
無(wú)獨(dú)有偶，不僅是買(mǎi)房人著急了，滿五年且唯一的二手房正在變得更加搶手。周先生今年已經(jīng)快60歲了，一直游說(shuō)年邁的母親搬過(guò)來(lái)和他一起住，母親名下還有一套南北通透的兩室一廳老公房，打算賣(mài)了用來(lái)養(yǎng)老。
周先生最后為這套75平方米的二手房報(bào)價(jià)650萬(wàn)元，單價(jià)達(dá)到了8.6萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊8萬(wàn)元左右的均價(jià)，也正因?yàn)閮r(jià)格的因素，導(dǎo)致房子掛了快一個(gè)月也沒(méi)能成交。但在近期，周先生發(fā)現(xiàn)來(lái)看房的人明顯多了，也有更多人愿意坐下來(lái)和他談?wù)剝r(jià)格了。后來(lái)他才聽(tīng)中介經(jīng)紀(jì)人透露，由于新《通知》的公示，未來(lái)一旦落地實(shí)施，他這套滿五年且唯一的房子因?yàn)槭苡绊懴鄬?duì)較小，就會(huì)變得十分搶手。另外，他這套還是老公房，交易時(shí)只需要繳1%的契稅和1萬(wàn)元出頭的土地出讓金。在堵死陰陽(yáng)合同的預(yù)期下，這套老公房相比其他商品房能在稅費(fèi)上省上幾十萬(wàn)元。
短期倒賣(mài)房產(chǎn)將面臨巨額稅費(fèi)
那么，這個(gè)新《通知》到底是如何規(guī)定的，能有這么大魔力，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都產(chǎn)生了影響。事實(shí)上，北京二手房交易中一直有個(gè)不成文的潛規(guī)則。在達(dá)成交易時(shí)會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)合同，其中一個(gè)是買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這個(gè)合同里有兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是房屋成交價(jià)格，一個(gè)是家電家具裝修的價(jià)格。這兩個(gè)價(jià)格加起來(lái)就是房屋的實(shí)際成交價(jià)格。而另一個(gè)合同是在住建委的存量房交易服務(wù)平臺(tái)錄入的存量房買(mǎi)賣(mài)合同，第二個(gè)合同的房屋成交價(jià)格是刨除了家電、家具、裝飾的價(jià)格的合同，合同顯示的成交金額遠(yuǎn)低于實(shí)際成交金額，能達(dá)到規(guī)避稅費(fèi)的作用，這也就是我們通常說(shuō)的網(wǎng)簽合同。
而網(wǎng)簽合同就是二手房交易中繳納稅費(fèi)的參照，因此如果一旦執(zhí)行新《通知》，就意味著房屋的成交網(wǎng)簽價(jià)格將把以往的房屋價(jià)格和裝修價(jià)格合并在一起，北京二手房網(wǎng)簽價(jià)格將大幅度提高，同時(shí)需要繳納的個(gè)稅及增值稅也會(huì)大幅度提高。
由于新《通知》涉及中介自身的利益，因此接受采訪的多位中介公司人員都堅(jiān)持不愿透露姓名。其中一位某中介公司總部人員向北青報(bào)記者透露，陰陽(yáng)合同一直是二手房交易的灰色地帶，這次北京的樓市調(diào)控基調(diào)就是將不正規(guī)的正規(guī)化，所以陰陽(yáng)合同被砍是很可能由征求意見(jiàn)變?yōu)閷?shí)際落實(shí)的。一旦《通知》落實(shí)，主要有兩個(gè)影響，第一，原來(lái)不包含裝修價(jià)格的二手房房?jī)r(jià)，符合普通住宅的價(jià)格要求，而隨著網(wǎng)簽價(jià)的提高，很可都變成了非普通住宅，增值稅將難以避免。第二，隨著網(wǎng)簽價(jià)的大幅度提高，只要不是滿五年且唯一的房源，個(gè)稅也將會(huì)成為市場(chǎng)最大的障礙。
該業(yè)內(nèi)人士透露，保守估算，預(yù)計(jì)執(zhí)行前后，購(gòu)置二手房需要繳納的稅費(fèi)可能將相差5-10倍左右。
由于稅費(fèi)很可能發(fā)生變化，有大型中介公司已經(jīng)停止了為購(gòu)房人做預(yù)算稅費(fèi)。像鏈家網(wǎng)近期就悄然下架了稅費(fèi)精算的服務(wù)。據(jù)了解，稅費(fèi)精算曾是鏈家為了吸引購(gòu)房人做的承諾：在交易雙方簽約后繳稅前，依據(jù)客觀條件為其計(jì)算稅費(fèi)，并出具《稅費(fèi)清單》。北京鏈家地產(chǎn)承諾，在計(jì)稅條件不變的情況下，交易雙方最終向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的稅費(fèi)與《稅費(fèi)清單》所載相比，正負(fù)誤差不超過(guò)百分之五；否則，北京鏈家地產(chǎn)將全額賠付超過(guò)百分之五部分的稅費(fèi)。
這原本是鏈家服務(wù)的一項(xiàng)保障措施，但鏈家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人向北青報(bào)記者證實(shí)，由于計(jì)稅條件可能發(fā)生改變，鏈家已經(jīng)暫時(shí)停止了這項(xiàng)服務(wù)。
如果把政策的影響數(shù)字化，可以通過(guò)一個(gè)極端的例子來(lái)標(biāo)明新政策落實(shí)前后的影響。假設(shè)一套不滿兩年的二手房再交易時(shí)，稅費(fèi)支出變化最明顯。如果這套五環(huán)內(nèi)二手房原值300萬(wàn)元，目前出售價(jià)格為600萬(wàn)元，按照以往的陰陽(yáng)合同的方式，網(wǎng)簽價(jià)不會(huì)超過(guò)468萬(wàn)元，因?yàn)檫@是關(guān)于五環(huán)內(nèi)普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)線。但新政策落實(shí)后，網(wǎng)簽價(jià)不再能人為做低，必須是600萬(wàn)元。我們假設(shè)賣(mài)家不滿兩年，買(mǎi)家為首套，房屋面積小于90平方米，那么稅費(fèi)的影響如下：網(wǎng)簽價(jià)468萬(wàn)元的話，契稅為468×1%=4.68萬(wàn)元；個(gè)人所得稅為（600-468）×20%=26.4萬(wàn)元；增值稅則是468×5.6%=26.2萬(wàn)元，稅費(fèi)合計(jì)52萬(wàn)元左右。
如果網(wǎng)簽價(jià)按照真實(shí)簽約的600萬(wàn)元計(jì)算：契稅為600×1%=6萬(wàn)元，個(gè)人所得稅為（600-300）×20%=60萬(wàn)元，增值稅則為600×5.6%=33.6萬(wàn)元，稅費(fèi)合計(jì)99.6萬(wàn)元左右。兩者相差近48萬(wàn)元。
不難發(fā)現(xiàn)，一套短期內(nèi)反復(fù)買(mǎi)賣(mài)的二手房，在新《通知》執(zhí)行前后，需要繳納的稅費(fèi)與之前完全可以稱得上天差地別，而這種高稅收也將導(dǎo)致更多二手房放棄短期炒作，滿五年后再上市交易將成為唯一可行的出路。
據(jù)一位不愿透露姓名的中介人士透露，提高二手房網(wǎng)簽價(jià)格，除了規(guī)范二手房交易以外，本質(zhì)上還是打擊短期炒房的行為，也是對(duì)房住不炒的正面回應(yīng)。如果一套二手房不滿五年且不是唯一住宅，再交易時(shí)無(wú)疑稅費(fèi)將大幅提升。此次新版二手房合同的更新，最大的稅點(diǎn)依然是個(gè)稅，只有滿五年且唯一的房源才能免征個(gè)稅。即便是改善需求，五年后出售才可以有效降低個(gè)稅征繳額度，否則買(mǎi)家將會(huì)承擔(dān)較之以前高出數(shù)倍的稅費(fèi)。
業(yè)內(nèi)建議提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
雖然針對(duì)二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房，但在二手房交易中，普通住宅和非普通住宅關(guān)于印花稅和增值稅的繳納比例是不同的。很多陰陽(yáng)合同的本意是為了做低網(wǎng)簽價(jià)格，除了少繳納個(gè)稅以外，還可以讓房產(chǎn)以普通住宅的身份少繳增值稅。一旦陰陽(yáng)合同被禁止，相當(dāng)多的二手房將“被豪宅化”。
據(jù)北青報(bào)記者了解，目前北京執(zhí)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式實(shí)施的。全市住房平均交易價(jià)格按照2013年度的單價(jià)每建筑平方米2.2萬(wàn)元、套總價(jià)260萬(wàn)元確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5，五至六環(huán)之間1.2，六環(huán)以外0.9。
依據(jù)此通知，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)外，價(jià)格紅線設(shè)置在了五環(huán)內(nèi)為單價(jià)低于39600元/平方米、總價(jià)低于468萬(wàn)元；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)低于31680元/平方米、總價(jià)低于374.4萬(wàn)元；六環(huán)外為單價(jià)低于23760元/平方米、總價(jià)低于280.8萬(wàn)元。
自此之后，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)再未調(diào)整過(guò)。而三年半后的今天，隨著房?jī)r(jià)的提升，北京住宅的平均交易單價(jià)已經(jīng)從22000元提升到了38433元/平方米（地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人數(shù)據(jù)，僅供參考）。這就導(dǎo)致能夠享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購(gòu)房家庭比重已經(jīng)嚴(yán)重縮減。另外，由于評(píng)估價(jià)也會(huì)參考普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估價(jià)直接關(guān)系到貸款額度，因此較低的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)導(dǎo)致貸款較少，首付更多。
“我建議調(diào)控應(yīng)該以組合拳出擊，比如提高區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，如果執(zhí)行原有的區(qū)域指導(dǎo)價(jià)再加上禁止陰陽(yáng)合同，就形成了對(duì)購(gòu)房人兩頭堵的態(tài)勢(shì)，缺乏公平性。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，這也會(huì)逼著中介和購(gòu)房人找政策漏洞，政策的執(zhí)行效果反而有可能打折扣。
其實(shí)據(jù)北青報(bào)記者了解，中介為了應(yīng)付新《通知》執(zhí)行，除了催促在途單完成交易外，也已經(jīng)開(kāi)始做功課，甚至已經(jīng)有相關(guān)“避稅攻略”出臺(tái)。由于北京的大型中介機(jī)構(gòu)本身比較規(guī)范，政府監(jiān)管?chē)?yán)格，同時(shí)也都提供第三方資金監(jiān)管服務(wù)，買(mǎi)賣(mài)雙方完全可以通過(guò)單獨(dú)簽署裝修及附屬設(shè)施購(gòu)買(mǎi)合同，把這部分資金監(jiān)管交給第三方的方法規(guī)避在主合同中出現(xiàn)，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)物價(jià)轉(zhuǎn)移。
因此，業(yè)內(nèi)人士建議，嚴(yán)禁陰陽(yáng)合同，打擊短期炒房的同時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，既能體現(xiàn)交易公平，也能有效防止鉆政策漏洞等情況的發(fā)生。文/本報(bào)記者 李桁
海淀的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目來(lái)了
上周，又一共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目入市接受申購(gòu)，這次入市的項(xiàng)目，位于商品房供應(yīng)十分稀缺的海淀區(qū)。
據(jù)了解，此次接受申購(gòu)的是北京中鐵永興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的中鐵碧桂園，位于海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地西北旺鎮(zhèn)，總數(shù)約616套，將分兩批次組織配售工作，目前是接受海淀區(qū)戶籍無(wú)房家庭和在海淀區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，面向“新北京人”部分的房源申購(gòu)時(shí)間另行公布。該項(xiàng)目含全裝修費(fèi)用銷(xiāo)售均價(jià)35000元/平方米，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%。
申購(gòu)地址：http：//zzfws.bjjs.gov.cn
項(xiàng)目名稱：中鐵碧桂園
開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱：北京中鐵永興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
項(xiàng)目位置：北京市海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地西北旺鎮(zhèn)
均價(jià)：35000元/平方米（含全裝修）
戶型：約78平方米二居共13套、約89平方米二居共603套
套數(shù)：共616套
共有份額比例：?jiǎn)翁鬃》康馁?gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%，北京市海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司（政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)）持有剩余30%份額。
資格審核：
?。ㄒ唬┍敬螕u號(hào)工作結(jié)束后，選房啟動(dòng)前，將開(kāi)展非海淀區(qū)戶籍家庭在海淀區(qū)工作情況的審核，審核認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：2017年12月（開(kāi)通申購(gòu)當(dāng)月），“申請(qǐng)人”在本市個(gè)人社保權(quán)益記錄中所載明的繳費(fèi)區(qū)為海淀區(qū)，即可認(rèn)定為“在海淀區(qū)工作家庭”。具體的資格審核認(rèn)定工作，由海淀區(qū)住房保障部門(mén)負(fù)責(zé)。審核工作結(jié)束后，審核結(jié)果將在北京市海淀區(qū)房屋管理局網(wǎng)站進(jìn)行公示。如經(jīng)審核，申購(gòu)家庭信息不符合條件或與承諾不符，不得參與選房。
?。ǘ┥暾?qǐng)核驗(yàn)人選房完成后會(huì)再次審核選房家庭購(gòu)房資格，申請(qǐng)核驗(yàn)人須如實(shí)申報(bào)家庭情況，凡不符合本次購(gòu)房資格要求的家庭，不得簽約，取消本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)資格。
申購(gòu)時(shí)間：2017年12月28日上午10：00至2018年1月11日下午17：00 （門(mén)庭婷）
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