2017年,廣州土地市場呈現(xiàn)出供應(yīng)量同比大增,政策調(diào)控抑制高地價(jià)、高溢價(jià)等特征。在《五年供地計(jì)劃》的刺激下,土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯增加趨勢:單就商住用地而言供應(yīng)量比2015年高出12%,但需要指出的是,該年宅地供地量與《5年供地計(jì)劃》中提出的年平均每年475萬平方米仍存在一定差距,由此可見“增加土地供應(yīng)”的目標(biāo)仍然任重道遠(yuǎn)。
供應(yīng)量增加促使成交量提高,2017年廣州累計(jì)成交商住商服用地337.21萬平方米,同比增加44.1%。其中,商住用地成交264.15萬平方米,同比增加七成;商服用地成交73.9萬平方米,同比下跌6%;從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn),增加住宅地供應(yīng)成為重中之重。
整體出讓金額突破千億
2017年廣州商住商服用地累計(jì)出讓金額1105.12億(僅統(tǒng)計(jì)公開掛牌地塊),比2016年總額增加86.2%。值得一提的是,住宅地出讓增加“競自持”環(huán)節(jié),對地塊配建面積、溢價(jià)嚴(yán)格控制,因此造成整體土地溢價(jià)率、配建面積均低于往年。土拍自持面積總高達(dá)11.9萬平方米,未來將用于租賃住房建設(shè)。
在商住地塊方面,廣州2017年成交面積達(dá)264.15萬平方米,同比上漲70%,成交量提升顯著的背后體現(xiàn)出加大供應(yīng)的決心。針對《五年供地計(jì)劃》中的目標(biāo),目前中心區(qū)主要積極發(fā)掘“三舊改造”用地,如去年白云、海珠提供的6宗用地均為舊廠改造用地。外圍區(qū)則積極開拓“待開發(fā)區(qū)域用地”,如去年掛牌的花都湖一期用地、南沙東涌2017NJY-9用地、從化江浦果場用地等,上述地塊所處片區(qū)近5年未有用地掛牌紀(jì)錄。因此,去年出讓用地帶有一定“開拓待開發(fā)區(qū)域”性質(zhì),同時(shí)從側(cè)面說明目前廣州城市化擴(kuò)展有提速傾向。
而2017年“第一供地大區(qū)”則非增城莫屬,該區(qū)共提供110.39萬平方米商住用地以及4.2萬平方米商服用地。該區(qū)先后推出如官湖車輛段用地、永寧街長崗村5-7號地塊、朱村鳳崗村26-27號地塊等巨無霸地塊,預(yù)計(jì)未來1-3年該區(qū)一手供應(yīng)量將會維持較高水平。
系列措施控溢價(jià)抑地王
在全方位調(diào)控的大環(huán)境下,廣州針對“控溢價(jià)”和“抑地王”出臺了一系列措施,主要包括提高出讓底價(jià),增加出讓條件以及定向銷售群體。根據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),除海珠區(qū)外各區(qū)起拍樓面價(jià)較往年均有明顯提高,其中花都、增城兩區(qū)尤為明顯。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,起拍價(jià)、保證金比例提高一方面體現(xiàn)了廣州用地市場價(jià)值提升,尤其像花都、從化等樓市熱度處于上升期的市場,出讓地價(jià)值較以往提高意味著其受認(rèn)可度提高;另一方面,由于底價(jià)已處于相對高位,因此房企出價(jià)更加理性。
廣州中原研究發(fā)展部針對去年內(nèi)出讓的37宗宅地溢價(jià)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),根據(jù)數(shù)據(jù)顯示有16宗用地以底價(jià)成交;溢價(jià)在50%以內(nèi)的地塊有28宗,占總數(shù)的76%;而2016年出讓的27宗宅地中,溢價(jià)率超過100%的地塊有20宗,占74%;可見“低溢價(jià)”為去年出讓地一大特點(diǎn)。
除提高起拍價(jià)外,去年出讓宅地附加各種復(fù)雜出讓條件亦屬于一大特點(diǎn)。如去年10月一輪土拍,5宗用地要求在出讓區(qū)內(nèi)注冊公司或帶有招商引資要求;4宗用地本身已包含大體量配建要求,可見目前出讓地除了在資金實(shí)力上設(shè)門檻外,對于房企招商、盤活自持部分、協(xié)調(diào)配建部分等綜合運(yùn)營能力要求越來越高。
對于房企而言,由于土地起拍價(jià)提高、保證金繳交比例提高、出讓條件較以往更加復(fù)雜等因素影響,預(yù)計(jì)未來土地出讓競爭將更加集中在部分實(shí)力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資源豐富的房企上。
“競自持+出讓租賃用地”響應(yīng)租購并舉
去年3月廣州土拍正式加入“競自持”環(huán)節(jié),并要求競自持部分作為租賃住房之用;9月,廣州首宗純租賃用地科學(xué)城KXC-K1-9用地出讓,該地塊日后租賃對象將定向?yàn)榭茖W(xué)城企業(yè)員工。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這一模式響應(yīng)了“租購并舉”政策。大面積自持將會引導(dǎo)房企對租賃、長租等經(jīng)營模式進(jìn)行探索,未來租賃市場將更加科學(xué)、合理,隨著房價(jià)變化,未來對住房的需求或由購買轉(zhuǎn)向租賃,將“倒逼”更加專業(yè)、規(guī)范的租賃產(chǎn)品面世,尤其對于目前長租公寓市場基本處于空白狀態(tài)的家庭租賃部分,新出讓的租賃自持用地有望在這一領(lǐng)域進(jìn)行探索;另一方面,雖然競自持表面上對高地價(jià)進(jìn)行控制,但對于實(shí)際銷售而言可售產(chǎn)品減少,拿地成本變化等因素,未來可售產(chǎn)品是否被“成本轉(zhuǎn)嫁”將成為市場關(guān)注重點(diǎn);此外,可售住宅入市面積減少意味著目前供不應(yīng)求的情況仍有待解決。
開發(fā)商理性拿地
在“租購并舉”“多主體供應(yīng)”的新市場環(huán)境下,諸如長租公寓、城中村托管、項(xiàng)目綜合運(yùn)營等新領(lǐng)域正受到業(yè)界重視,其盈利空間亦逐漸明朗;與此同時(shí),過往一段時(shí)間房企“重金拿地”導(dǎo)致產(chǎn)品售價(jià)過高市場少人問津、盈利空間窄、風(fēng)險(xiǎn)大等問題暴露。
市場環(huán)境變化促使去年房企拿地態(tài)度出現(xiàn)微妙變化,尤其下半年起拍價(jià)提高后,房企競拍出價(jià)更加謹(jǐn)慎,整體溢價(jià)明顯降低。
僅統(tǒng)計(jì)公開掛牌出讓地塊,廣州Top10拿地房企共貢獻(xiàn)847.2億土地出讓金,占去年土地出讓金總額77%,碧桂園、廣州地鐵以及保利三家投入均超過百億。其中,碧桂園近年積極布局廣州市場,除公開招拍掛花費(fèi)227億大幅拋離二、三位以外,在并購、合作市場上該房企同樣進(jìn)取。
2017年,本地房企的拿地表現(xiàn)同樣搶眼,除保利、萬科等千億級別的房企以外,時(shí)代、珠江實(shí)業(yè)、廣物、越秀、方圓、實(shí)地6家本地中堅(jiān)房企拿地意欲亦十分強(qiáng)烈,共計(jì)拿下9宗共計(jì)57.2萬平方米用地,占總成交量的17%。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,一方面由于本地房企在廣州的開發(fā)項(xiàng)目基本進(jìn)入尾聲,因此需要重新購置“面粉”;另一方面,2017年出讓地中部分地塊存在大量需要協(xié)調(diào)的因素,包括與債權(quán)人、地塊所屬村、市政規(guī)劃等,對于不熟悉廣州市場情況的房企而言開發(fā)難度較大,而本地房企運(yùn)作則相對有利。
此外,而在調(diào)控影響下,近年來勢兇猛的“中字頭”過江龍去年表現(xiàn)低調(diào),以往“一擲千金”拿地的情況亦已不再。(記者 許蕾)