房企“回A”長路漫漫
2018-03-02 16:36:49
來源：新京報
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房企“回A”長路漫漫
IPO再出新政，企業(yè)被否后三年內(nèi)不能重組上市；業(yè)內(nèi)認(rèn)為，無論是IPO還是借殼，房企回歸A股希望渺茫
嚴(yán)厲的審查之下，預(yù)計一些房企的上市計劃還將繼續(xù)延期。圖/視覺中國
近幾年來，包括富力、首創(chuàng)、萬達(dá)、恒大等在內(nèi)的不少房企通過不同方式掀起回歸A股的潮流，但是內(nèi)地資本市場對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻和要求從未有過根本的松綁，且愈發(fā)嚴(yán)苛。近日，IPO（首次公開募股）再出新政，企業(yè)被否后三年內(nèi)不能籌劃重組上市。
在業(yè)內(nèi)人士看來，無論是IPO還是借殼， 2018年房地產(chǎn)在調(diào)控依舊從緊、融資渠道全面收緊的背景下，房企的“回A”之路將會更加艱難，特別是在上述兩種方式不能同時進(jìn)行的前提下，或?qū)⒂胁糠址科蟪霈F(xiàn)主動申請中止審查的情況。
“回A”門檻再度提高
一度，不少房企的IPO審查進(jìn)入“反饋階段”讓市場認(rèn)為冰凍七年久的房企內(nèi)地IPO將開閘，但事與愿違。
去年4季度以來，中國證監(jiān)會發(fā)行審核委員會（簡稱“發(fā)審委”）“亮劍”IPO，開啟嚴(yán)審風(fēng)暴，直接的結(jié)果是，IPO申請通過率急速下降，主板成為重災(zāi)區(qū)，通過率僅超四成。
光大證券投行質(zhì)控總部陳思遠(yuǎn)曾發(fā)文表示，發(fā)審委一直延續(xù)下來的審核邏輯有一個突出的行業(yè)性特征判斷，也即在國家大勢和行業(yè)總體監(jiān)管背景下，醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、游戲、涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等都不會成為受到審核歡迎的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)不受歡迎主要由于相關(guān)監(jiān)管政策的嚴(yán)格。
據(jù)中國證監(jiān)會最新公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況》顯示，截至2018年2月22日，證監(jiān)會受理首發(fā)企業(yè)438家，其中，已過會27家，未過會411家。未過會企業(yè)中正常待審企業(yè)404家，中止審查企業(yè)7家。其中，在“涉房”企業(yè)中萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等繼續(xù)保持“已反饋”狀態(tài)。按照申報企業(yè)排序，分別位列77、78、79、80、86名。
據(jù)新京報記者觀察，去年，IPO排隊的房企中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)一度以第55位的順序排在第一位，但此后卻在50名到60名之間徘徊了4個多月，而最新的排位則是77位。顯而易見，房企的IPO目前處于停滯階段。
無獨有偶，2月23日，中國證監(jiān)會在其官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于IPO被否企業(yè)作為標(biāo)的資產(chǎn)參與上市公司重組交易的相關(guān)問題與解答》，明確IPO被否后企業(yè)參與上市公司重組交易的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，其中，對于重組上市類交易（俗稱借殼上市），證監(jiān)會稱企業(yè)在IPO被否決后至少應(yīng)運行3年才可籌劃重組上市。
企業(yè)在IPO被否決后3年內(nèi)禁止借殼上市，也就是說，企業(yè)想一手IPO、一手借殼的上市路徑將行不通了。
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事實上，IPO停滯不前，借殼也遭遇史上最嚴(yán)“借殼新規(guī)”。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)私有化后首選借殼方式回歸A股，但是并未成功，轉(zhuǎn)戰(zhàn)IPO排隊已近三年。恒大希望重組深深房實現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)地的借殼上市，目前雖然完成了三輪戰(zhàn)投，但是“回A”仍沒具體時間表。再看成功“回A”的復(fù)星地產(chǎn)，雖然以借殼豫園的方式，但是重組方案遭遇三度調(diào)整，才驚險過關(guān)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然兩種方式都比較難，但相對來說借殼會容易些。盡管如此，富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)這些“老將”仍選擇IPO的方式，并在這條道路上已經(jīng)長跑10余年。
在協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖看來，IPO對已滿足上市要求的企業(yè)是最好選擇，上市和集資可一步到位，而借殼融資規(guī)模有限，往往不能一次性解決房企資金饑渴的問題，且借殼成本比IPO更加昂貴。
“至今沒有看到IPO政策松綁的可能，今年來看上述房企上市的希望很是渺茫。”黃立沖如是說。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，接下來證監(jiān)會可能對房企及其相關(guān)業(yè)務(wù)的上市目的給予更嚴(yán)厲的審查，預(yù)計房企上市計劃還將繼續(xù)延期。“在房地產(chǎn)調(diào)控收緊的背景下，房企通過IPO、借殼上市等方式進(jìn)入A股均希望渺茫。不排除部分房企暫緩上市計劃，主動申請中止審查。”
事實上，此前富力地產(chǎn)中止IPO審查曾引起軒然大波，雖然富力地產(chǎn)回應(yīng)稱由于保薦代表變更所導(dǎo)致，但市場仍進(jìn)行了不同層面的解讀。而準(zhǔn)備了兩年之久的碧桂園物業(yè)，也在去年12月11日撤“回A”股上市申請。
房企更改主營業(yè)務(wù)突圍IPO
前有猛虎,后有追兵。旨在通過資本市場進(jìn)行大規(guī)模融資并降低負(fù)債的IPO或借殼方式受阻，而房企其他多元化的融資途徑也遭遇全面圍堵。
據(jù)同策咨詢研究院表示，2018年開年不利，房企融資“明道”“暗道”多條業(yè)務(wù)線被按“暫停鍵”。1月份，房企融資額收緊，各方式融資額度占比大幅波動，境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均大幅縮水。
更重要的是，2018年大部分房企將迎來債務(wù)的集中兌付高峰，今年或?qū)⒊蔀榉科?ldquo;生死攸關(guān)”的一年。
雖然“回A”之路漫漫且修遠(yuǎn)，但仍有房企不斷上下而求索。
不管是IPO抑或是借殼上市，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其難度都猶如登山，但是也并非沒有機會，復(fù)星地產(chǎn)通過重組“回A”, 紅星美凱龍通過IPO實現(xiàn)A+H,均給了市場以希望。
在業(yè)內(nèi)人士看來，調(diào)整主營業(yè)務(wù)配比或?qū)⒖赡転榉科驣PO加分。此前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)改變地產(chǎn)業(yè)務(wù)格局，日前已更名為萬達(dá)商管集團(tuán)，在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。
在2月27日舉行的首創(chuàng)置業(yè)2017年度業(yè)績會上，首創(chuàng)置業(yè)財務(wù)總監(jiān)范書斌坦言：“2017年底排隊78位，審核速度加快，但是房地產(chǎn)調(diào)控，對地產(chǎn)IPO有影響，沒有地產(chǎn)企業(yè)上會，我們跟監(jiān)管部門保持正常溝通。首創(chuàng)置業(yè)正在為盡快“回A”做出種種努力,例如文創(chuàng)方面、長租公寓業(yè)務(wù),這些都是政府比較支持的,對“回A”有正面促進(jìn)作用。”
某位不愿具名的機構(gòu)人士認(rèn)為，房企A股上市主要看主營業(yè)務(wù)構(gòu)成，如果地產(chǎn)占比低于50%，證監(jiān)會就不會那么敏感。1月份紅星美凱龍成功上市，實現(xiàn)A+H的雙上市平臺，它的主營業(yè)務(wù)就是家居。另外在借殼上，帶有商業(yè)、產(chǎn)業(yè)背景的地產(chǎn)物業(yè)，不會受太大影響。(記者 段文平)
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