租賃旺季 如何放租“快靚正”
2018-03-12 16:58:55
來源：廣州日報
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元宵節(jié)一過，物業(yè)租賃旺季將臨。記者此前曾經(jīng)采訪過的一個租賃“老大難”盤源——體育東樓梯樓兩房單位，業(yè)主張女士欣喜地告訴記者，她那個放租了將近一年的房源終于在元宵節(jié)后出租出去了。而記者另一位朋友王小姐則仍在等待物業(yè)給他的消息，因為她的電梯三房選擇在樓盤開發(fā)商的物業(yè)租售中心進(jìn)行放租，沒有委托中介放租。
廣州中心區(qū)已進(jìn)入存量房時代，在房屋售罄后如何從物業(yè)中繼續(xù)獲得收益是開發(fā)商考慮的一個大問題，除了物業(yè)管理外，物業(yè)租售是一塊大蛋糕。一位珠三角周邊的開發(fā)商人士告訴記者，他們物業(yè)公司的地產(chǎn)租售收入已超過物管費。因此，對于品牌樓盤的業(yè)主來說，選擇開發(fā)商的地產(chǎn)租售中心還是樓盤街鋪的中介門店放盤是一個問題。為此，記者分別采訪了張女士和王小姐，她們與中介門店、開發(fā)商的地產(chǎn)租售中心都有密切接觸，從她們的感受可以看到，放租給租售中心，業(yè)主的安全感稍微強一點，但租售中心人員比中介門店的配比較低，且要兼顧一二手聯(lián)動，業(yè)主盤源獲得的關(guān)注不算多；中介門店獲得客戶的渠道較租售中心更多，客源較廣，但是中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)的盤源過多，篩選租客的能力較差。即使是體育東這種租賃旺地，樓梯樓兩房依然有可能是“老大難”，因此，希望房屋出租“快靚正”是業(yè)主的美好愿望，房源與租客的匹配要看運氣，也要看經(jīng)紀(jì)的能力。
找中介放租：租客不匹配也硬call業(yè)主
張女士在體育東的樓梯樓三房，因一手購入后家里只有一家三口居住，她就把樓梯樓三房改造成兩房，兩個房間并成一個大主套，而這個改動為她房屋的“出租難”埋下伏筆。張女士另購一個電梯單位，去年年中后開始放租。
總結(jié)這大半年來經(jīng)中介放租的經(jīng)歷，張女士表示，有的中介較為粗枝大葉，對房屋信息不進(jìn)行處理，因為她在描述房屋時說是房屋原本間隔為三房，房產(chǎn)證的測繪圖也顯示是三房，但是她已表明房屋已改成兩房間隔，其中一個房超大，大部分“撻Q”的租客都是合租的租客，他們本來打算三個人分租一個樓梯樓三房，但是經(jīng)紀(jì)帶上去后才發(fā)現(xiàn)只有兩個房。有一次更是啼笑皆非，經(jīng)紀(jì)帶過去的租客原來租用城中村樓梯樓單位，不明白租房除了承擔(dān)房租外還要承擔(dān)物管費和水電煤氣費等。租客在談價時表示，這些費用都是房東交的，經(jīng)紀(jì)一聽連忙打眼色阻止租客繼續(xù)說。
最終租用張女士房屋的是一位在小區(qū)內(nèi)做生意的小老板，因為原租用的房屋業(yè)主加租而另覓去處，覺得張女士的房屋距離不遠(yuǎn)，且房租也較便宜。
張女士表示，她所在小區(qū)也有與一手開發(fā)商有關(guān)的中介行，小區(qū)內(nèi)的指示牌基本上都有該中介行的落款，但該中介行在小區(qū)的存在感不足，她還是選擇了在小區(qū)經(jīng)營多年的中介行進(jìn)行放盤。
找物業(yè)放盤：放盤近兩周看樓客只有幾臺
王小姐在春節(jié)期間把準(zhǔn)備出租的房屋騰空，元宵未到即到歸屬開發(fā)商的地產(chǎn)租售中心放租。據(jù)她解釋，選擇租售中心放租的原因在于她居住的區(qū)域遠(yuǎn)離要放租的樓盤，出于方便和效率的考慮她必須留匙給中介，她認(rèn)為開發(fā)商的地產(chǎn)租售中心與物業(yè)緊密合作，給她的安全感較大，不用擔(dān)心房屋被弄亂。放租近兩周來，王小姐天天盼望著租售中心給她打電話，但是她一個電話都沒有接到過。與租售中心的經(jīng)紀(jì)也是通過微信聯(lián)系，每次都是她主動發(fā)給經(jīng)紀(jì)。她查問了一下，放租近兩周，也只是帶過兩三臺客過去看樓，客戶看完后回復(fù)考慮一下，之后就無下文。
王小姐到開發(fā)商的地產(chǎn)租售中心放租，她認(rèn)為體驗極為不好，當(dāng)時就有點想打退堂鼓，若是方便過來開門，她肯定不會找租售中心放盤。她感覺體驗差的地方共有兩點，一是租售中心人員配比極低，一般地產(chǎn)中介行十多平方米的小房子，都有至少配10個中介，而該租售中心掛牌公示的經(jīng)紀(jì)只有四個，當(dāng)天因為是搞招聘活動和外出帶客，一個經(jīng)紀(jì)都沒有，唯一一個接待她的人員是輪崗過來頂班的物業(yè)人士，對租賃流程完全不熟。后來她查看了那位通過微信添加的租售中心經(jīng)紀(jì)，發(fā)現(xiàn)他的朋友圈主要是發(fā)開發(fā)商仍在銷售的一手盤，唯一發(fā)的一個二手房信息是買賣單，租賃盤源完全不見蹤影。二是租賃流程非常“業(yè)余”。
她與頂班的物業(yè)人士表示，由于她是留匙放盤，且房屋中還有未拆封的家電，必須要抄一下家電清單。王小姐之前曾經(jīng)在大中介處放租，經(jīng)紀(jì)都是主動拿家電清單來跟王小姐逐一核對。可笑的是，地產(chǎn)租售中心的家電清單居然說用完了，那位頂班的人員只能手寫家電家私清單，王小姐拍照為證。她后來曾在微信敦促經(jīng)紀(jì)稍后補一份正式的家電家私清單給她，至今都沒影。至于委托放盤必須簽署的協(xié)議，該租售中心也表示不需要簽署，王小姐僅拿到一個留匙的收條。
王小姐表示，她放盤的地方是南海，租售中心的操作上比廣州市區(qū)的中介要顯得落后得多，但是作為一個租售中心，最基本的資料如家電家私清單都匱乏，讓人不禁懷疑他們做二手房租售的專業(yè)性何在。
對對碰：租售中心出入方便 中介盤客源廣
記者此前曾經(jīng)報道過物業(yè)跨界地產(chǎn)租售業(yè)務(wù)，在番禺華南碧桂園和金沙洲的萬科金域藍(lán)灣，開發(fā)商旗下的地產(chǎn)租售中心占當(dāng)?shù)厥袌龀山槐壤?0%——50%之間。
中原地產(chǎn)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理黃錦文告訴記者，他負(fù)責(zé)的分行在金沙洲城西花園，覆蓋城西花園和萬科金域藍(lán)灣等大盤。據(jù)他粗略估算，萬科金域藍(lán)灣的地產(chǎn)租售中心成交占比約為20%左右，與物業(yè)有關(guān)的地產(chǎn)租售中心占有一定資源，但與中介的競爭不算大。他認(rèn)為物業(yè)從事租售最大的優(yōu)勢在于與物管關(guān)系密切，出入門禁上有便利，行家出入則要看業(yè)主委托書和工牌，客戶則登記身份證。目前租賃買賣客人多數(shù)從網(wǎng)絡(luò)渠道來，中介行全方位多渠道推盤，接觸的客人面較廣，代理的二手盤源也不僅僅限于某個樓盤，中盤率較大。
從元宵節(jié)后至今，金沙洲的二手房租賃市場逐漸復(fù)蘇，陸續(xù)有成交，地鐵六號線沙貝站附近以城西花園和金域藍(lán)灣成交較多，城西花園有樓梯樓和電梯樓，萬科金域藍(lán)灣為樓齡較新的電梯樓小區(qū)，租金較高。
黃錦文介紹，近期租賃客戶多尋找2000——5000元之間的租盤，城西花園兩房樓梯樓單位月租金在2000元左右，電梯兩房在3000元上下，金域藍(lán)灣電梯兩房租金在3500——3800元左右，電梯三房租金為4500——5500元之間。在市場價區(qū)間放盤且家私家電配齊的租盤，大約兩周時間即可出租成功。（記者 李鳳荷）
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