規(guī)范租房市場 保障各方權(quán)益
2023-11-17 15:43:20
來源：人民日報
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版式設(shè)計：沈亦伶
隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，住房租賃市場也不斷發(fā)展壯大。與此同時，有讀者、網(wǎng)友反映，租房過程中出現(xiàn)了一些亂象，比如中介不遵守合同承諾、房東與租戶易有糾紛、利益受損后難以維權(quán)等問題。這些問題嚴(yán)重影響了住房租賃市場的健康發(fā)展。建立更加完善和規(guī)范的住房租賃市場，充分保障各方權(quán)益，成為房東與租戶的共同呼聲。
一些中介機構(gòu)的不規(guī)范行為給房東和租戶造成損失
這段日子，中介不退租房押金的問題令湖北武漢的楊女士很心煩。2022年3月，楊女士與武漢一家房屋租賃有限公司簽訂了6個月的租賃合同，后續(xù)約至今年9月，在對房屋進(jìn)行衛(wèi)生清潔后搬走。“對方原本承諾2周內(nèi)退押金，但遲遲不退，現(xiàn)在干脆聯(lián)系不上中介了。”楊女士說。
在讀者來信和網(wǎng)友留言中，反映租房中介不退押金的不在少數(shù)。一般情況下，根據(jù)約定，租戶在按期退房后，中介應(yīng)當(dāng)及時退回押金。但有的中介以財務(wù)結(jié)算慢為由拖延不退，有的當(dāng)初與租戶對接的工作人員“失聯(lián)”，還有的惡意克扣押金。押金難退，成了許多租戶的煩心事。
對此，復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院教授季立剛表示，押金的作用是為房屋及屋內(nèi)財產(chǎn)設(shè)定的擔(dān)保。租賃期間如果承租人造成房屋及室內(nèi)設(shè)施的財產(chǎn)損失，則從押金里扣除。如沒有造成損失則合同期滿或者解除合同時，押金應(yīng)予退還。“租房押金不退的問題可以雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以收集證據(jù)，向法院起訴。”季立剛說。
除了押金不退，有的中介機構(gòu)還存在亂收費行為。孟女士在一家中介平臺上看到一套月租710元的一居室，聯(lián)系中介后，被要求支付280元服務(wù)費才能看房。“我付費看房后，發(fā)現(xiàn)這套房子實際月租金是3000元。”孟女士說，“在網(wǎng)上掛低價吸引客流，以收取高額服務(wù)費，實際卻是這么高的價格，這不是虛假宣傳嗎？”
中介機構(gòu)的不合規(guī)行為給租戶帶來許多麻煩，而租戶往往很無奈。在住房租賃市場上，中介機構(gòu)是重要的經(jīng)營主體，承擔(dān)著篩選房源、發(fā)布房源、招攬租戶、簽訂居間合同等職責(zé)。然而，當(dāng)下一些中介機構(gòu)并不規(guī)范，比如，“入住環(huán)境與前期宣傳相差很大”“隱瞞虧欠水電費要現(xiàn)任租戶承擔(dān)”“標(biāo)明單間結(jié)果是打隔斷的群租房”“誘導(dǎo)租戶貸款并導(dǎo)致征信問題”“退房時要求交納衛(wèi)生費”，等等。
“一些中介機構(gòu)的不規(guī)范行為，給租戶造成財務(wù)或者時間成本的損失，但是維權(quán)成本卻不低，所以很多人只能無奈選擇忍讓，這讓一些中介更加有恃無恐。”北京市時代九和律師事務(wù)所律師賈龍飛說。
值得注意的是，中介的不規(guī)范行為不止給租戶帶來損失，房東的權(quán)益也會受損。貴州貴陽的黃先生將房子委托給一家中介公司出租，但幾個月以來，一直沒有收到租金。“租戶說已經(jīng)交了一年的租金，但中介并沒有按照合同把租金給我。找中介本來是為了省心，沒想到會這樣。”黃先生說。
實際上，中介給房東帶來損失的事情時有發(fā)生，中介拖欠房東租金、故意壓低租金價格、將房子打隔斷群租、攜款跑路等行為都讓房東有苦難言。重慶市讀者陳泓說：“一些‘黑中介’租戶房東兩頭坑，房東和租戶都是以個人面對中介企業(yè)，相對弱勢。希望有關(guān)部門能加強對中介機構(gòu)的監(jiān)管，保護(hù)房東和租戶權(quán)益。”
房東和租戶之間出現(xiàn)糾紛，“二房東”、群租房等問題較為常見
在當(dāng)下的住房租賃市場中，房東直租是常見的方式之一，房東和租戶雖然省去了中介費，但權(quán)益卻難以保障。
家住北京西城的孫女士與房東直接簽訂了租房合同，但是房東不停地要求漲房租，給孫女士的生活帶來了困擾。“我們租的房子不大，但價格不低，此前談好了租金，押一付三?？墒欠繓|以隔壁房子漲租金為由，要我們也漲價，不然就不續(xù)租。”孫女士認(rèn)為房東的做法違背了協(xié)議規(guī)定，但出于無奈，只能支付更多租金。
有網(wǎng)友在人民網(wǎng)“人民投訴”平臺留言表示，自己在廣東東莞市虎門鎮(zhèn)王屋市場富合商務(wù)公寓租賃的房子，到期退租后沒有任何違約行為，但當(dāng)初的租賃合同找不著了，房東以此為由拒不退押金。
“實際上，無論是否有中介機構(gòu)居間簽訂協(xié)議，房東與租戶之間都有可能產(chǎn)生糾紛。比如，在退租時，有的房東認(rèn)為房子衛(wèi)生狀況不好，或者家具損壞了，要求扣除一定的押金，而租戶對此并不認(rèn)可，雙方各執(zhí)一詞。”一名中介機構(gòu)工作人員說，“當(dāng)然，并不排除有的租戶確實行為不當(dāng)，給房東造成了損失。”
遼寧沈陽的彭先生將房子出租給一名年輕人，兩個月后收房時發(fā)現(xiàn)屋子里堆滿了垃圾，只能請專業(yè)人員清掃。最終，經(jīng)雙方協(xié)商，彭先生請保潔公司清潔打掃，共花費350元。
對于此類情況，律師表示，租戶嚴(yán)重破壞屋子整潔度的行為，屬于民事糾紛，房東可以選擇走法律程序，可以委托第三方將房子進(jìn)行清理恢復(fù)原狀，費用由租戶承擔(dān)。“但需要注意的是，房東需要拿出相應(yīng)的證據(jù)，證明房子環(huán)境因租戶的行為才被破壞。房東可提前和租戶協(xié)商，將相關(guān)內(nèi)容寫入租房合同內(nèi)。”賈龍飛說。
此外，“二房東”、群租房等問題也較為常見。四川成都的郝先生在一家中介公司與房東簽訂了租房協(xié)議并交納了3個月的租金?？墒钱?dāng)郝先生第二次交納租金不久后，真房東卻出現(xiàn)了。“當(dāng)時真房東來換門，我們才知道此前那個是‘二房東’，她是租戶轉(zhuǎn)租，拿著錢跑路了。”郝先生說。
“租戶從房東那里租來房子，在沒有征得房東同意的情況下，高價轉(zhuǎn)租給下一任租戶，或者私自打上隔斷，變成群租房出租，這種行為既損害了其他租戶的利益，也損害了房東的利益，擾亂了住房租賃市場秩序，需要嚴(yán)加規(guī)范。”業(yè)內(nèi)人士表示。
多措并舉，建立規(guī)范的住房租賃市場
無論是中介、房東還是租戶，都在住房租賃市場扮演著重要角色，三者是維護(hù)住房租賃市場良好秩序的重要主體，也是良好市場秩序的受益者。對于如何建立規(guī)范的住房租賃市場，充分保障各方利益，讀者網(wǎng)友和專家紛紛建言獻(xiàn)策。
“住房租賃既是法律問題，也是經(jīng)濟和社會問題。目前，住房租賃市場還存在4個主要問題亟待解決：一是住房租賃立法還需完善；二是房地產(chǎn)中介機構(gòu)在服務(wù)上存在不規(guī)范、無序競爭；三是租賃市場存在監(jiān)管漏洞；四是租賃市場缺少專營租賃服務(wù)的企業(yè)，整個市場供給還是以散戶狀態(tài)為主。”季立剛認(rèn)為，目前我國住房租賃市場的發(fā)展還不能完全適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要。
如何完善和規(guī)范住房租賃市場，讀者網(wǎng)友一致認(rèn)為，首先應(yīng)當(dāng)加強中介機構(gòu)的自身建設(shè)，讓中介機構(gòu)依法依規(guī)提供服務(wù)。
“中介收取了租房中介費，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。首先要確保房源的真實性和房東的身份，不能讓租戶承擔(dān)一房多租或二房東轉(zhuǎn)租等風(fēng)險。其次，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租賃市場的信用評價體系，對中介的經(jīng)營行為、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評估和公示，加強監(jiān)管，推動市場規(guī)范化發(fā)展。”河北邯鄲市讀者馬廣生建議。
還有讀者建議，應(yīng)當(dāng)對中介機構(gòu)做好資質(zhì)審查，對從業(yè)人員加強培訓(xùn)和普法宣傳，提升其職業(yè)素養(yǎng)和能力水平，避免因為中介人員的違規(guī)違法行為給房東或租戶帶來損失。
近年來，地方及行業(yè)協(xié)會從資金監(jiān)管、信用信息管理、從業(yè)人員實名及信用管理等方面出臺措施，不斷完善針對住房租賃市場的監(jiān)管體系。比如，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會發(fā)布了《電子證照規(guī)范 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員登記證書》，上海明確了租賃企業(yè)及經(jīng)濟機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在從業(yè)人員辦理入職手續(xù)后30日內(nèi)，為其辦理從業(yè)信息卡；西安、廣州出臺了針對租賃企業(yè)信用管理的相關(guān)政策；杭州、合肥等地進(jìn)一步完善了對租賃資金監(jiān)管的措施，廣州則推動資金監(jiān)管系統(tǒng)的上線，為租戶的租金、押金等提供安全保障。
還有讀者認(rèn)為，中介應(yīng)當(dāng)在租賃中承擔(dān)更多責(zé)任和義務(wù)。河南商丘市讀者李金鵬說，“如果是通過中介租房，在出租前，中介應(yīng)當(dāng)對屋內(nèi)家具物品和房屋的整體狀況做好評估留痕，以防止在收房時因物品損壞等問題產(chǎn)生糾紛。”
與此同時，讀者網(wǎng)友對房東和租戶也提出了意見建議。有讀者認(rèn)為，“房東應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守協(xié)議內(nèi)容，不得隨意漲價、克扣押金”“房東也應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)道德原則，誠實守信，不能任意侵害租戶利益”。還有網(wǎng)友建議，“租戶也應(yīng)當(dāng)做好自己，提升素質(zhì)，不能出現(xiàn)二次轉(zhuǎn)租、故意損壞房內(nèi)設(shè)施或衛(wèi)生等問題，給房東造成損失。”
“為避免房東和租戶產(chǎn)生糾紛，在簽訂租賃協(xié)議時雙方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的溝通協(xié)商，把內(nèi)容訂立得更加細(xì)致。比如，將屋內(nèi)設(shè)施情況、如果出現(xiàn)損壞由誰來維修賠償、收房時的衛(wèi)生狀況、違約情況及責(zé)任等在協(xié)議中列清楚，以此來作為雙方的約束。”賈龍飛建議。
專家表示，目前，我國住房租賃相關(guān)法律法規(guī)對房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定過于原則化，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化明確。為完善住房租賃市場，還應(yīng)當(dāng)從法律法規(guī)方面入手。
“比如，明確出租人收取租金的權(quán)利、監(jiān)督房屋使用情況的權(quán)利、主張損害賠償?shù)臋?quán)利，依照合同約定交付房屋、保持房屋適于使用、無正當(dāng)理由不得隨意違約驅(qū)趕承租人等義務(wù)。”季立剛說，“明確承租人獲取房屋權(quán)屬信息的權(quán)利、對所租房屋的獨占權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)及購買權(quán)、承租人地位的承繼權(quán)，按照約定期限支付租金、按照約定用途使用房屋的義務(wù)等。”
季立剛表示，通過法律明確房屋租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，才能從根本上建立一個健康可持續(xù)的住房租賃市場，滿足不同群體的住房需求，讓承租人住著舒心，出租人租著省心。
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