非對(duì)稱調(diào)整釋放“穩(wěn)樓市”信號(hào)
2024-02-23 16:28:06
來源：北京日?qǐng)?bào)
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時(shí)隔8個(gè)月，5年期以上LPR（即貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至3.95%，創(chuàng)下LPR掛鉤房貸利率以來最大幅度的下調(diào)紀(jì)錄。
LPR的調(diào)整關(guān)乎購(gòu)房者的“錢袋子”。專家表示，此次調(diào)整傳遞出積極信號(hào)，體現(xiàn)了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的政策意圖。
5年期LPR下調(diào)至3.95%
昨天上午，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期LPR，1年期LPR為3.45%，與上月持平；5年期以上LPR為3.95%，較上月下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。這是繼去年6月后，5年期以上LPR再度下調(diào)。
自2019年8月起，中國(guó)人民銀行宣布實(shí)行房貸利率新政，住房商業(yè)貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。記者梳理發(fā)現(xiàn)，5年期LPR自此共下調(diào)過8次，下調(diào)幅度一般在5至15個(gè)基點(diǎn)之間，此次一次性下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，為L(zhǎng)PR掛鉤房貸利率以來最大降幅。
東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估分析師認(rèn)為，今年2月，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金1萬億元，可為銀行每年節(jié)約資金成本約90億元。此外，2023年11月、12月國(guó)內(nèi)主要銀行下調(diào)存款利率，再加上央行2024年1月25日下調(diào)支農(nóng)支小再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，有利于降低金融機(jī)構(gòu)資金成本，為進(jìn)一步降低企業(yè)和居民的信貸成本創(chuàng)造了有利條件。
房貸族將享受降息“紅包”
LPR調(diào)整與購(gòu)房者的購(gòu)房成本關(guān)系密切，新發(fā)放的商業(yè)貸款利率是以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，由各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行加點(diǎn)，最終形成該地的實(shí)際房貸利率。
以北京為例。目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)房貸利率標(biāo)準(zhǔn)是：首套房如位于城六區(qū)，為當(dāng)期LPR+10個(gè)基點(diǎn)；如位于非城六區(qū)，為當(dāng)期LPR；二套房如位于城六區(qū)，為當(dāng)期LPR+60個(gè)基點(diǎn)；如位于非城六區(qū)，為當(dāng)期LPR+55個(gè)基點(diǎn)。
僅以首套房為例，此次5年期LPR下調(diào)后，購(gòu)買城六區(qū)住房的商業(yè)貸款利率將降至4.05%，購(gòu)買城六區(qū)外住房的商業(yè)貸款利率將降至3.95%。記者算了筆賬，以首套房貸100萬元、貸款20年計(jì)算，月供可少還約133元，總貸款利息可節(jié)省約31888元。
值得注意的是，并非所有房貸族都可享受此次的降息“紅包”。對(duì)于此前放棄轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR、選擇固定利率的購(gòu)房者來說，房貸利率和LPR調(diào)整無關(guān)，房貸不會(huì)發(fā)生變化；對(duì)于已轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)利率的存量客戶，需把重新定價(jià)周期和重定價(jià)日考慮在內(nèi)，在重新定價(jià)日前月供不變。
具體地說，大部分銀行是從新一年的首個(gè)月開始調(diào)整，假設(shè)購(gòu)房者與銀行約定的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為每年1月1日，此次5年期LPR下調(diào)并不會(huì)影響其今年的房貸金額，要等到2025年1月才會(huì)重新定價(jià)。
推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)
5年期LPR下調(diào)，而1年期LPR維持不變，兩種期限LPR的不同步調(diào)整被稱為“非對(duì)稱調(diào)整”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，一般來說，1年期與5年期LPR對(duì)稱調(diào)整是常態(tài)，只降5年期LPR、1年期LPR維持不變的情況較為罕見。
實(shí)際上，此次非對(duì)稱調(diào)整傳遞出多重信號(hào)，尤其是凸顯了“穩(wěn)樓市”的目標(biāo)。
根據(jù)房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，1月份30個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房整體成交888萬平方米，單月環(huán)比下降43%、同比下降19%，開年的樓市表現(xiàn)尚不及預(yù)期。
中泰證券首席分析師楊暢表示，5年期LPR與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度相對(duì)較強(qiáng)，從前期來看，下調(diào)5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端政策“組合拳”的一部分，再結(jié)合近期圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)密集出臺(tái)的相關(guān)措施，體現(xiàn)了利率政策參與激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的政策意圖。
根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2024年1月百城首套主流房貸利率平均為3.84% ，二套主流房貸利率平均為4.41%。相關(guān)分析師預(yù)計(jì)，今年房貸利率將會(huì)持續(xù)下行，首套房及二套房貸款利率至少有30個(gè)基點(diǎn)左右的降幅。
“本次降息之前，全國(guó)不少三、四線城市首套房貸利率已普遍降至較低水平，此次調(diào)整將主要影響一、二線熱點(diǎn)城市。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，降息有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2024年初將再現(xiàn)一定范圍的“小陽(yáng)春”行情。（記者 潘福達(dá) 鹿楊）
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