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中國(guó)人民銀行近期宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。這項(xiàng)旨在盤活存量房產(chǎn)的再貸款進(jìn)展怎樣、如何運(yùn)作，各方高度關(guān)注。

記者了解到，金融管理部門即將印發(fā)具體實(shí)施規(guī)定，明確監(jiān)管政策和操作流程，“政府指導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”“自愿參與、以需定購(gòu)、合理定價(jià)”成為需要關(guān)注的關(guān)鍵詞。

以市場(chǎng)化方式推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存

“設(shè)立保障性住房再貸款，有利于通過市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，加大保障性住房供給，助力推進(jìn)保交房工作及城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制?！痹谥袊?guó)人民銀行日前召開的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝一語(yǔ)點(diǎn)出此次保障性住房再貸款的意義所在。

就在上個(gè)月，中國(guó)人民銀行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

記者注意到，與此前3500億元保交樓專項(xiàng)借款政策相比，這次的保障性住房再貸款更為強(qiáng)調(diào)“政府指導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”，并明確了“自愿參與”的要求，尊重各方參與主體的意愿。

“城市政府應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)厍闆r自主決定是否參與；符合保障條件的工薪群體可根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位、品質(zhì)、價(jià)格，自愿選擇是否參與配售配租?！敝袊?guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾介紹。

他表示，房企結(jié)合自身資金壓力與收購(gòu)價(jià)格談判情況等，自主決定是否出售商品房，不能強(qiáng)買強(qiáng)賣；金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決定是否向地方國(guó)企發(fā)放相關(guān)貸款。

據(jù)介紹，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放相關(guān)貸款后，可向人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款，先到先得，額度3000億元，未來根據(jù)執(zhí)行情況和需要可調(diào)整完善。再貸款年利率1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最長(zhǎng)使用期限不超過5年，政策實(shí)施至2027年末。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，具體操作中，地方國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，核心是要確保商業(yè)可持續(xù)。

以需定購(gòu)確保政策落地見效

如何從機(jī)制上確保3000億元保障性住房再貸款政策落地見效？對(duì)此，中國(guó)人民銀行要求各地以需定購(gòu)，做到收購(gòu)主體、收購(gòu)對(duì)象、收購(gòu)用途、資金用途“四個(gè)精準(zhǔn)”。

“一個(gè)城市政府選定不超過兩家地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，選擇的國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得為政府融資平臺(tái)，且應(yīng)符合商業(yè)銀行授信要求。”鄒瀾說。

在具體收購(gòu)對(duì)象方面，人民銀行明確嚴(yán)格限定為房企已建成未出售商品房，對(duì)不同所有制房企一視同仁，要求資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰，嚴(yán)格把握所收購(gòu)商品房戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)。

“收購(gòu)用途精準(zhǔn)，就是收購(gòu)的商品房定向用于保障性住房，需符合國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》要求；資金用途精準(zhǔn)，就是地方國(guó)企獲得的貸款資金要單列賬目、單獨(dú)核算、?？顚Ｓ谩⒎忾]管理，房地產(chǎn)企業(yè)出售所得資金先依法償還本項(xiàng)目債務(wù)，仍有結(jié)余的，可用于歸還集團(tuán)從本市其他未建成項(xiàng)目抽調(diào)的預(yù)售資金，或用于建設(shè)其在本市的未完工項(xiàng)目?！编u瀾介紹。

在收購(gòu)商品房的過程中，如何合理確定收購(gòu)量，避免房子積壓或長(zhǎng)時(shí)間大量空置？

“制定保障性住房收購(gòu)和配售配租相關(guān)管理辦法時(shí)，要摸清需求，遵循以需定購(gòu)原則。”鄒瀾說，要?jiǎng)討B(tài)掌握保障性住房需求底數(shù)，合理確定配售或租賃對(duì)象、價(jià)格和分配計(jì)劃等，在鎖定需求的前提下，科學(xué)確定可用作保障性住房的商品房房源及收購(gòu)價(jià)格。

國(guó)家金融監(jiān)督管理總局大型銀行監(jiān)管司司長(zhǎng)李文紅提醒，各全國(guó)性銀行要嚴(yán)格按照要求做好相關(guān)工作，特別是要準(zhǔn)確把握以需定購(gòu)原則，認(rèn)真評(píng)估配售或租賃方案，科學(xué)合理確定貸款金額、期限、利率和還款方式。

做好與租賃住房貸款支持計(jì)劃的政策銜接

去年2月，中國(guó)人民銀行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計(jì)劃，在鄭州、重慶、天津、濟(jì)南等8個(gè)城市開展試點(diǎn)，支持市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。

目前，相關(guān)試點(diǎn)已取得一定成效——濟(jì)南累計(jì)購(gòu)置租賃項(xiàng)目53個(gè)，房源3.05萬套，商業(yè)銀行發(fā)放貸款金額64.43億元；天津收購(gòu)租賃住房項(xiàng)目11個(gè)，涉及房屋2663套，發(fā)放專項(xiàng)貸款36.9億元；重慶于首批收購(gòu)項(xiàng)目簽約儀式上簽約項(xiàng)目6個(gè)，涉及房屋27.86萬平方米……

“考慮到租賃住房貸款支持計(jì)劃與新設(shè)再貸款的支持領(lǐng)域有較多交集，且將于2024年末到期，為做好政策銜接，將把租賃住房貸款支持計(jì)劃并入保障性住房再貸款政策中管理?！编u瀾說。

鄒瀾表示，保障性住房再貸款政策文件印發(fā)后，原來的租賃住房貸款支持計(jì)劃就不再實(shí)施，已發(fā)放貸款的利率和期限保持不變，其1000億元額度包含在保障性住房再貸款3000億元額度之內(nèi)，且8個(gè)試點(diǎn)城市的政策與全國(guó)政策保持一致。

保障性住房再貸款的推進(jìn)過程中，潘功勝特別強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)控新增地方政府隱性債務(wù)。

“由城市政府選擇地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，地方國(guó)企及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)?！迸斯僬f，同時(shí)，要遵循市場(chǎng)化、法治化原則，合理定價(jià)。城市政府指導(dǎo)地方國(guó)企與房企通過協(xié)商談判的方式確定商品房收購(gòu)價(jià)格，防范道德風(fēng)險(xiǎn)。