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半年樓市觀察丨政策密集出臺(tái),助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

2024-07-03 16:51:58 來源:央廣網(wǎng)

2024年上半年,樓市迎來了一系列政策“組合拳”。年初,《政府工作報(bào)告》明確了今年樓市穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型的政策方向;4月30日召開的中央政治局會(huì)議為樓市進(jìn)一步定調(diào),“去庫存”也成為政策的又一發(fā)力點(diǎn);5月17日,居民信貸政策迎來重大利好,首付比例低至15%、取消房貸利率下限。央行推出再貸款工具支持地方國資收儲(chǔ)存量商品房,各地推進(jìn)住房“以舊換新”……

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì),今年上半年,全國各地共推出樓市優(yōu)化政策341次,購房限制性政策持續(xù)松綁,財(cái)稅端購房激勵(lì)政策批量發(fā)布。供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力,一系列的政策推動(dòng)下,市場情緒明顯提振,購房需求得以釋放,房地產(chǎn)市場加快邁入企穩(wěn)恢復(fù)期。

(圖源:58安居客研究院)

首付比例低至15%、取消全國層面房貸利率下限

今年上半年,央行、金融監(jiān)管總局等部門持續(xù)推出多項(xiàng)金融舉措,涉及下調(diào)最低首付比、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、LPR降息等。

2月20日,央行公布1年期LPR為3.45%,上次為3.45%;5年期以上LPR為3.95%,上次為4.2%。

克而瑞內(nèi)部人士彼時(shí)表示,此次降息的節(jié)點(diǎn)基本符合市場預(yù)期,但降息幅度遠(yuǎn)超預(yù)期,25個(gè)基點(diǎn)的降幅創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來之最。作為利率錨的5年期LPR下調(diào),直接帶動(dòng)房貸利率下行,對(duì)于新增按揭貸款者而言可以有效減少月供和利息支出,對(duì)于存量房貸而言,利率也將在重新定價(jià)日調(diào)整,有利于減負(fù)擔(dān)、促消費(fèi)。

5月17日,央行將首套、二套房首付比例下限再下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn),調(diào)整后分別為15%、25%。此后據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),山東、福建、河南等超22個(gè)省份已經(jīng)落地執(zhí)行,全國超過200個(gè)城市15%首套房最低首付比例。

同時(shí),房貸利率下限正式取消。此前全國首套房貸款利率下限為LPR-20BP,二套房為LPR+20BP,5月17日以后,不再設(shè)置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。截至目前,全國超250城已取消房貸利率下限。國家金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年5月份首套房貸平均利率3.45%,二套房貸平均利率3.9%,分別比上年同期下降0.55和1個(gè)百分點(diǎn)。

(圖源:58安居客研究院)

此外,公積金貸款利率下調(diào)25BP。調(diào)整后,首套房公積金貸款利率為5年以下2.35%、5年以上2.85%,二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。

(圖源:克而瑞研究中心,統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間:2024年6月24日)

值得一提的是,隨著居民住房信貸政策的全方位松綁,一些地方出現(xiàn)了首付折上折、5年零月供、先息后本、高評(píng)高貸等非常規(guī)操作。例如,山東膠州家庭首套房首付可以先交50%,剩下的50%緩交1—2年,首付比例低至7.5%,而成都和昆明部分項(xiàng)目和商業(yè)銀行則推出了“先息后本”政策,前期僅需償還當(dāng)月利息,后期剩余本金按常規(guī)等額本金或等額本息方式還款。

超過80個(gè)城市及區(qū)縣推出“以舊換新”

住房限貸政策的調(diào)整,降低了置業(yè)的門檻及月供負(fù)擔(dān),而另一政策“以舊換新”,成為今年以來各地打通一二手房交易的障礙,促進(jìn)改善型購房加速入市的主流政策工具。

58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,已有河北、江蘇、山東、浙江、河南、四川、遼寧、安徽、湖北、福建、湖南、江西、廣東、陜西、廣西、甘肅、貴州、云南省內(nèi)的80多個(gè)城市或者區(qū)域提出以舊換新政策,并且具體模式已經(jīng)過至少三個(gè)版本的迭代。

除了在銷售端推動(dòng)“以舊換新”外,“以舊換新”也成為樓市“去庫存”工具箱中的一部分。

5月17日,央行宣布將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,支持地方國企收儲(chǔ)存量房。6月12日,央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì),提出要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),建立工作專班,地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當(dāng)?shù)恼咧С?,降低?shí)施主體經(jīng)營成本。6月20日,住建部會(huì)議明確存量房收儲(chǔ)支持范圍擴(kuò)大至縣級(jí)市。

(圖源:克而瑞研究中心,統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間:2024年6月24日)

在中央政策的支持下,已有越來越多的城市鼓勵(lì)國有企業(yè)進(jìn)場,收購二手舊房用于保障房或者市場化租賃用途,部分城市已有落地的方案,如安徽宣城城市建設(shè)集團(tuán)發(fā)布商品房以舊換新公告;武漢硚口城市更新公司深度參與,購房者舊房由區(qū)國企進(jìn)行收購,試點(diǎn)“以房換房”;南京市安居建設(shè)集團(tuán)啟動(dòng)主城六區(qū)存量住房“以舊換新”試點(diǎn)……

同時(shí),還有部分城市,鼓勵(lì)非國企收購換房人的舊房,拓寬新業(yè)態(tài)、發(fā)展新業(yè)務(wù)。一系列相關(guān)配套政策正在加速落地,這不僅有利于緩解企業(yè)資金壓力,同時(shí)也有助于加快商品房市場去庫存及增加保障房供給。

展望:下半年政策將繼續(xù)以穩(wěn)定市場和去庫存為主要目標(biāo)

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,2024年上半年多項(xiàng)樓市政策已陸續(xù)出臺(tái),體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性的高度重視。通過一系列政策組合拳,平衡了市場供需,短期內(nèi)核心城市居民購房信心有所修復(fù)。對(duì)于下半年,受訪機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了相對(duì)樂觀的看法。

58安居客研究院認(rèn)為,下半年政策將繼續(xù)以穩(wěn)定市場和去庫存為主要目標(biāo),預(yù)計(jì)政府將繼續(xù)出臺(tái)力度更大的支持政策,并形成“多子聯(lián)動(dòng)”:一是增加改善型購房者入場。在“以舊換新”上加大覆蓋面和政府資金的投入,同時(shí)更多城市將取消限售,以加速二手房到新房之間的流轉(zhuǎn);在支持改善型購房方面,還將在放寬第三套貸款上下足功夫。

二是去化已建未售項(xiàng)目。國企“收儲(chǔ)”已建未售新房用作保障性住房,且將逐步擴(kuò)大實(shí)施范圍,促進(jìn)房企將回籠資金迅速投入在建工程,以順利“保交付”。

三是土地增量少而精,推高質(zhì)量土地。供地節(jié)奏將進(jìn)一步趨緩,同時(shí)高質(zhì)量或者核心區(qū)地塊的比重將大幅增加。

對(duì)于市場方面的預(yù)測(cè),中指研究院分析師孟新增表示,下半年,一線城市在政策優(yōu)化帶動(dòng)下,新房成交規(guī)模有望溫和修復(fù);二線、三四線城市低基數(shù)效應(yīng)明顯減弱,新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄。

在孟新增看來,一線城市政策仍具備較大優(yōu)化空間,隨著下半年政策端持續(xù)發(fā)力,一線城市市場情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn),從而帶動(dòng)新房成交規(guī)模溫和修復(fù);二線及三四線城市政策優(yōu)化空間不足,市場情緒整體或難有明顯改觀,市場活躍度預(yù)計(jì)將保持在低位,但隨著下半年高基數(shù)效應(yīng)的明顯減弱,新房成交面積同比降幅或出現(xiàn)大幅收窄,其中部分核心城市下半年市場有望逐漸筑底企穩(wěn)。

孟新增指出,目前,政府收儲(chǔ)未售新房、國企收舊換新等模式才剛剛開始,未來隨著各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實(shí),預(yù)計(jì)將對(duì)去化庫存、穩(wěn)定市場起到積極作用,這都將有利于加快房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)恢復(fù)。(記者門庭婷)

責(zé)任編輯:薛景爍
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