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金融類企業(yè)租賃需求強(qiáng)勁 辦公載體趨于多元化

消費(fèi)偏好趨于綠色和智能 商超迭代釋放新消費(fèi)需求

甲級寫字樓市場

2024年上半年，西安甲級寫字樓市場錄得英發(fā)金融中心一個(gè)新項(xiàng)目入市，為南二環(huán)與小寨區(qū)域帶來約4萬平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)全市甲級寫字樓存量至220萬平方米。需求端方面，租賃市場表現(xiàn)平穩(wěn)，甲級樓內(nèi)租戶穩(wěn)定性有所上升，退租情況較去年同期相比顯著好轉(zhuǎn)，凈吸納量因此同比上升，為3.8萬平方米。在新增供應(yīng)持續(xù)位于低位，租賃需求逐步釋放的情況下，空置率呈下降態(tài)勢，同比下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，至24.0%。租金方面，伴隨多個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型調(diào)整及辦公載體趨于多元化等多重因素的影響，甲級樓內(nèi)租賃需求釋放受阻，業(yè)主方持續(xù)承壓，致使租金不斷下探，同比環(huán)比均小幅下滑，至99.6元/平方米/月。

金融類企業(yè)租賃需求強(qiáng)勁  

2024年上半年，金融類企業(yè)釋放強(qiáng)勁的租賃需求，新增租賃需求占比繼2019年后再次重回行業(yè)首位，占整體新增租賃面積的45%。從細(xì)分行業(yè)來看，受個(gè)別大面積租賃成交影響，銀行占比最大，約70%；其次為保險(xiǎn)、金融交易中心及金融數(shù)據(jù)，分別占比9.6%、7.6%。年初，2024創(chuàng)投大會(huì)在西安舉辦，引入多個(gè)創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，加之近年來西安持續(xù)優(yōu)化投資環(huán)境，完善金融投資體系，帶動(dòng)銀行、證券、融資租賃相關(guān)企業(yè)的辦公需求釋放。此外，在電商、數(shù)字化生活服務(wù)等領(lǐng)域的發(fā)展下，與移動(dòng)支付業(yè)務(wù)相關(guān)的金融交易類企業(yè)租賃需求亦有所提升。

信息技術(shù)行業(yè)內(nèi)競爭加劇  

信息技術(shù)行業(yè)租賃需求在上半年平穩(wěn)釋放，其面積占比延續(xù)去年以來的態(tài)勢保持在前三水平。值得一提的是，上半年錄得新增需求與退租面積基本持平，預(yù)示著部分企業(yè)持續(xù)擴(kuò)租的同時(shí)，也有一定量的企業(yè)退出甲級辦公樓，行業(yè)競爭趨于白熱化。

辦公載體趨于多元化  

房地產(chǎn)上半年新增租賃需求排名第二，約為11.9%，主要需求來源仍以建造及工程相關(guān)企業(yè)為主。值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)企業(yè)的退租量為新租的近1.4倍，致使該行業(yè)凈吸納量為負(fù)，一方面部分開發(fā)商在甲級樓內(nèi)持續(xù)清退，另一方面?zhèn)€別建筑工程企業(yè)遷入新建的總部樓宇，致使甲級樓內(nèi)退租量升高，預(yù)計(jì)該趨勢仍將延續(xù)，或?qū)υ撔袠I(yè)在甲級樓內(nèi)的租賃需求造成持續(xù)影響。教育服務(wù)行業(yè)仍在消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)內(nèi)占主要需求來源，上半年，其新增租賃面積占比68%。值得關(guān)注的是，消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)上半年在甲級樓內(nèi)退租面積比新租面積多出兩倍，其在甲級寫字樓內(nèi)的存量租賃面積呈縮減態(tài)勢，追蹤其去向發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為不少該類租戶的新選擇。

在宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行的背景下，多數(shù)企業(yè)的租賃策略轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)格驅(qū)動(dòng)趨勢明顯，租賃策略更為靈活的共享辦公、租金更有優(yōu)勢及具有低密特性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)品迎來其發(fā)展窗口期。加之西安軌道交通不斷完善，城市骨架被拉大，在一定程度上縮減了區(qū)位影響因素，企業(yè)在選址時(shí)無論區(qū)域亦或是載體空間形態(tài)方面，都擁有更多的選擇，西安的租賃市場呈現(xiàn)多點(diǎn)開花的狀態(tài)。第一太平戴維斯西安商業(yè)樓宇部高級助理董事索偉寧表示：“隨著西安近年來不斷織密的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，加之下半年高新云巴的投入使用，城市內(nèi)部交通愈發(fā)便利，非核心商務(wù)區(qū)的多元化載體空間或迎來新發(fā)展空間?！?/p>

零售物業(yè)市場

2024年上半年，西安零售物業(yè)市場迎來位于高新片區(qū)的宜家薈聚入市，作為本地最大的外商獨(dú)資商貿(mào)項(xiàng)目，吸引了超400家品牌，包含薈聚購物中心和宜家家居兩個(gè)板塊，為區(qū)域消費(fèi)注入活力。至此，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量達(dá)661.4萬平方米。在文旅經(jīng)濟(jì)、演藝經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，西安消費(fèi)市場整體呈緩慢復(fù)蘇態(tài)勢，加之此前的部分空鋪在上半年逐步填補(bǔ)，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率由此環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，至10.5%。

餐飲業(yè)態(tài)乘文旅之風(fēng)強(qiáng)勢復(fù)蘇  

餐飲業(yè)態(tài)活躍度攀升，業(yè)態(tài)占比同比上升7.4個(gè)百分點(diǎn)。除火鍋、烤肉、云貴川等菜系延續(xù)過往的活躍表現(xiàn)外，上半年還錄得印度、中東、新疆等菜系陸續(xù)在購物中心內(nèi)開設(shè)新店。此外，在春節(jié)、五一等節(jié)假日帶動(dòng)下，旅游經(jīng)濟(jì)推動(dòng)本土餐飲品牌消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放，多個(gè)陜菜品牌例如長安大排檔、袁家村積極進(jìn)駐購物中心。

消費(fèi)偏好趨于綠色和智能  

零售業(yè)態(tài)新增需求占比有所收縮，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。升級消費(fèi)需求上揚(yáng)，消費(fèi)者偏好綠色、智能的高品質(zhì)消費(fèi)品。上半年，除傳統(tǒng)電子產(chǎn)品如華為、蘋果經(jīng)銷商及家電集合店如小米家電、京東電器等保持活躍擴(kuò)張態(tài)勢外，還錄得電子產(chǎn)品DJI、來自美國的音響品牌Harman/Kardon在購物中心積極拓鋪。此外，具備智能、綠色特征的家電活躍度提升，智能洗地機(jī)、掃地機(jī)器人等產(chǎn)品在購物中心店鋪占比上升。

解壓放松類休閑方式表現(xiàn)亮眼  

2024年上半年，服務(wù)業(yè)態(tài)占比同比下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。然而在整體業(yè)態(tài)活躍度下降的背景下，休閑娛樂業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，包括KTV、搏擊、室內(nèi)滑雪場等在上半年積極拓店。此外，迎合北方消費(fèi)群體需求的洗浴類業(yè)態(tài)在購物中心持續(xù)擴(kuò)張，上半年錄得多個(gè)足浴SPA、洗浴中心進(jìn)駐購物中心。

商超迭代釋放新消費(fèi)需求  

傳統(tǒng)商超與倉儲(chǔ)式會(huì)員制超市的迭代為消費(fèi)者帶來新消費(fèi)體驗(yàn)，亦豐富了購物中心的業(yè)態(tài)類型。近年來陸續(xù)有不少傳統(tǒng)商超在西安市場退店，包括沃爾瑪、卜蜂蓮花等老牌商超，與此同時(shí)，小面積的新零售折扣超市如奧特樂、好特賣等在購物中心加速布局。此外，上半年倉儲(chǔ)式會(huì)員制超市山姆會(huì)員店宣布落戶城南，未來該項(xiàng)目的入市將為消費(fèi)者帶來新的購物體驗(yàn)。

二次元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)激發(fā)新消費(fèi)場景  

展望2024年下半年，西安有望迎來多個(gè)新項(xiàng)目入市，西安零售商業(yè)市場的競爭將愈加激烈，不少傳統(tǒng)百貨商場在變革中尋求新機(jī)遇。在此契機(jī)下，二次元文化引發(fā)新消費(fèi)浪潮，西安多個(gè)商場引進(jìn)二次元相關(guān)品牌店鋪，小寨銀泰城瞄準(zhǔn)二次元賽道，在升級調(diào)改后打造出西北首家二次元經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集地，吸引眾多二次元愛好者前往。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部負(fù)責(zé)人、高級董事戴暉表示：“二次元產(chǎn)業(yè)日益成熟，其覆蓋的消費(fèi)群體在不斷擴(kuò)大，消費(fèi)需求從線上不斷衍生下沉至實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及線下消費(fèi)場景，二次元產(chǎn)業(yè)規(guī)模不容小覷?！?span style="text-indent: 2em;">（來源：第一太平戴維斯）