今年上半年,樓市“去庫存”政策取向明顯,監(jiān)管部門多次提及“去庫存”并作出部署。其中,“以購代建”成為各地力推的去庫存模式之一,不斷有城市跟進(jìn)落地。
專家認(rèn)為,“以購代建”可以節(jié)省各地政府在土地征用、規(guī)劃審批、建設(shè)施工等方面的大量時間和資金成本,提高住房供應(yīng)的效率,更快完成籌建保障性住房的任務(wù)。同時,增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機(jī)會,降低購房成本,改善居住條件,還有助于減輕房企的庫存壓力。
以購代建”擴(kuò)圍
5月27日,昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》,擬由市屬國企在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房;
6月2日,蘇州市房地產(chǎn)長效機(jī)制試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組出臺政策提出,堅持“以需定購”,組織地方國有企業(yè)以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房,鼓勵和支持有條件的企事業(yè)單位、社會主體購買商品住房用于職工租??;
7月12日,煙臺市發(fā)布公告稱,為加快推進(jìn)煙臺市收購存量商品住房用作保障性住房,滿足群眾多樣化住房需求,現(xiàn)面向芝罘區(qū)、萊山區(qū)所有已建成并竣工的房地產(chǎn)項目,發(fā)起收購存量商品住房用作保障性住房并納入房源庫征集;
7月24日,廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開全省保障性住房工作視頻調(diào)度會落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房的工作安排,對開展公租房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借問題整治和逾期棚戶區(qū)改造項目整改工作進(jìn)行動員部署、推動落實。
“國企收儲未售新房正成為政府力推的‘去庫存’模式?!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示,“地方國企收儲存量房更適合于當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存較高、有較強(qiáng)住房保障需求的城市,或以二線城市為主?!?/p>
根據(jù)中指研究院監(jiān)測,鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市近幾年均有相關(guān)實踐。“接下來,在3000億元保障性住房再貸款的支持下,各地推進(jìn)節(jié)奏或?qū)⒓涌臁!标愇撵o表示。
“以購代建”將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響?
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示,對地方政府來說,“以購代建”可以節(jié)省各地政府在土地征用、規(guī)劃審批、建設(shè)施工等方面的大量時間和資金成本,提高住房供應(yīng)的效率,更快完成籌建保障性住房的任務(wù)。
對工薪收入家庭而言,尤其是保障性住房的“以購代建”,將增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機(jī)會,降低購房成本,改善居住條件。
對房企而言,“以購代建”有助于減輕房企的庫存壓力,改善現(xiàn)金流,緩解財務(wù)壓力,促進(jìn)其“保交樓”。
樓市“去庫存”提速
自今年4月中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后,現(xiàn)階段的“消化存量房產(chǎn)”與上一輪“去庫存”相比,我國房地產(chǎn)市場所面臨的供求關(guān)系已發(fā)生明顯改變。
從政策方面來看,5月17日,房地產(chǎn)政策組合拳正式落地,除了需求端降首付、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率之外,還提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。
6月7日,國務(wù)院常務(wù)會議部署房地產(chǎn)相關(guān)工作,明確提及“去庫存”。會議提出,繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路,又要穩(wěn)妥把握、扎實推進(jìn)。
7月21日,《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“加大保障性住房建設(shè)和供給,滿足工薪群體剛性住房需求”。保障性住房是指包含配租的保障房以及配售型保障房。
7月30日,中央政治局會議又再次強(qiáng)調(diào),要落實好促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策,堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合,積極支持收購存量商品房用作保障性住房,進(jìn)一步做好保交房工作,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
從數(shù)據(jù)上來看,國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至6月末,全國商品房待售面積73894萬平方米,同比增長15.2%。其中,住宅待售面積增長23.5%。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至5月末,50個代表城市商品住宅可售面積,按近12個月月均銷售面積計算,短期庫存出清周期為21.3個月,較2023年末延長3.9個月,其中,三四線代表城市出清周期達(dá)30.7個月,短期庫存去化壓力大。
“結(jié)合近幾年政府著力構(gòu)建住房保障體系來看,將消化存量房產(chǎn)與保障性住房供給相結(jié)合將是當(dāng)下消化存量的有效方式。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。
不過,關(guān)榮雪也指出,“以購代建”目前還處于探索的初期,收購價格的合理性、收購資金來源的可持續(xù)性以及收儲商品房的運營管理能力等還有待進(jìn)一步完善。
未來圍繞“以購代建”,還有配套細(xì)化政策發(fā)布,如何將政策落實落細(xì)?
“應(yīng)明確‘以購代建’項目的選擇標(biāo)準(zhǔn),確保項目符合城市發(fā)展和居民需求。同時,建立透明的資金監(jiān)管機(jī)制,確保資金的合理使用和高效運作。”關(guān)榮雪稱。
關(guān)榮雪表示,應(yīng)加強(qiáng)制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督,堅持自愿參與、以需定購、合理定價,嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù),切實防范風(fēng)險;還應(yīng)加強(qiáng)對收儲商品房的運營管理能力,以確?!耙再彺ā蹦J降目沙掷m(xù)。
值得一提的是,近兩年地方也有不少探索實踐,如國企收舊換新、非居改租等也是消化存量的重要模式補(bǔ)充?!跋媪糠慨a(chǎn)的路徑和模式已逐漸清晰,若接下來能夠盡快推動落實,將有助于緩解房企經(jīng)營壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期?!辈芫Ье赋?。
關(guān)榮雪總結(jié),目前地方去庫存的主要思路包括但不限于以下幾點,一是通過調(diào)整購房政策、提供購房補(bǔ)貼、降低貸款利率等措施,刺激市場需求;二是根據(jù)市場需求調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),減少庫存積壓的戶型,增加市場急需的房屋類型和區(qū)域供應(yīng);三是“以購代建”,減少商品房存量,起到平衡供求關(guān)系、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。
此外,在曹晶晶看來,由于新房供給的源頭是土地供應(yīng),因此政策也需結(jié)合土地市場進(jìn)行統(tǒng)籌安排,盤活存量土地也是控制與去化市場庫存的重要措施。