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老舊小區(qū)“自主更新”已經(jīng)有了積極探索，引起業(yè)內(nèi)人士熱議。在政策方面，2024年4月，浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門出臺(tái)《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，明確相關(guān)流程和支持政策。在實(shí)踐方面，杭州市浙工新村548戶居民自掏5億元重建小區(qū)，南京市小西湖首個(gè)“自主更新”戶領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，廣州市花都區(qū)集群街2號(hào)樓成為廣東省第一個(gè)業(yè)主籌資、自拆自建的危破房改造項(xiàng)目。這些都為“老舊小區(qū)”自主更新進(jìn)行破冰探索，但“自主更新”成為一種成熟模式尚不具備基本要件。

有望成為未來(lái)趨勢(shì)

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不少20世紀(jì)80年代、90年代乃至更早時(shí)期開(kāi)發(fā)建設(shè)的城鎮(zhèn)小區(qū)已經(jīng)進(jìn)入老舊階段，隨著時(shí)間推移，老舊小區(qū)將越來(lái)越多、越來(lái)越舊、越來(lái)越危。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代，土地成本占比較高，加上社會(huì)少子化、老齡化帶來(lái)的總?cè)丝跀?shù)量減少、總需求適度縮小，拿地建設(shè)出售新房、拆遷拿地建設(shè)新房等模式的可持續(xù)性不足。

在以上社會(huì)背景下，采取有機(jī)更新既能夠讓城市避免“攤大餅”式發(fā)展，又能推動(dòng)集約用地、改善居民生活，其出場(chǎng)邏輯是必然的、需要的和經(jīng)濟(jì)的。

老舊小區(qū)“自主更新”即居民籌資、原拆原建，是城市有機(jī)更新中的一種典型模式，目前在政策、觀念、實(shí)踐方面已經(jīng)有了一定的探索和社會(huì)基礎(chǔ)，未來(lái)需要將其打造成為一種成熟定型的模式加以推進(jìn)。

模式細(xì)分與共識(shí)

從拆建范圍來(lái)看，老舊小區(qū)“自主更新”主要有以樓幢為單位和以小區(qū)為單位兩種模式。

●以樓幢為單位

以樓幢為單位“自主更新”相對(duì)來(lái)說(shuō)更加容易，主要是三方面優(yōu)勢(shì)。一是取得一致意見(jiàn)更加容易；二是出資意愿和標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成共識(shí)更加容易；三是設(shè)計(jì)方案普遍接受更加容易。當(dāng)然，其劣勢(shì)也比較明顯，主要是整體建設(shè)經(jīng)濟(jì)性規(guī)模性不足，造成打補(bǔ)丁模式帶來(lái)的單價(jià)高和施工周期長(zhǎng)。

●以小區(qū)為單位

以小區(qū)為單位“自主更新”，房源新舊程度不一、業(yè)主出租自住形態(tài)復(fù)雜、設(shè)計(jì)方案眾口難調(diào)、出資條件差異大，很難達(dá)成共識(shí)。

從政府是否出資角度來(lái)看，老舊小區(qū)“自主更新”分為資助型和自給型。財(cái)政補(bǔ)助有利于降低“自主更新”成本并提高成功率，但財(cái)政補(bǔ)助及其水平標(biāo)準(zhǔn)既需要地方政府積極有為，也需要體現(xiàn)普惠性和公平性。

加快成熟要件培育

老舊小區(qū)“自主更新”模式成熟要件培育需要從三個(gè)方面努力。

●完善法規(guī)政策

法規(guī)政策是先導(dǎo)也是約束，建設(shè)主管部門要會(huì)同發(fā)改、規(guī)劃、土地、財(cái)政等部門，出臺(tái)符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的老舊小區(qū)“自主更新”政策，明確基本流程，整合支持資源，破解房屋建設(shè)、登記、管理服務(wù)的堵點(diǎn)和空白點(diǎn)，為老舊小區(qū)“自主更新”提供全流程全周期服務(wù)。

●加大宣傳引導(dǎo)

通過(guò)電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)場(chǎng)參觀成功樣板等方式，讓廣大居民在觀念上接受老舊小區(qū)“自主更新”，認(rèn)為“自主更新”是廣泛受益和經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的，為達(dá)成社會(huì)共識(shí)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

●鼓勵(lì)多方參與

在縣級(jí)政府全面監(jiān)管和全程服務(wù)下，以居民利益為本，以自愿參與為先，以公平公正為要，以信息公開(kāi)為基，鎮(zhèn)街政府和社區(qū)（村）提供有力支持，業(yè)主委員會(huì)積極主動(dòng)，招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、造價(jià)、建設(shè)、審計(jì)等市場(chǎng)主體有效參與，形成“自主更新”共同體。

以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提高效率

老舊小區(qū)“自主更新”涉及面廣、資金量大，是關(guān)系到千家萬(wàn)戶切身利益的重大民生工程，雖然由居民自發(fā)、主導(dǎo)和決策，但優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)是前提和基礎(chǔ)，需要從四個(gè)方面加強(qiáng)服務(wù)供給。

●政策咨詢

在縣鎮(zhèn)兩級(jí)政府設(shè)置電話、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)等咨詢渠道，及時(shí)答復(fù)居民疑問(wèn)，消除各種顧慮。組織社區(qū)骨干和有積極性的業(yè)主外出考察學(xué)習(xí)，加強(qiáng)政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升“自主更新”能力。

●流程樣本

政府部門需要出具全套全程的“自主更新”樣本，明確簽字、申請(qǐng)、確認(rèn)、審批、出資、拆除、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)、驗(yàn)收、交房、登記等各個(gè)環(huán)節(jié)所需的手續(xù)及其資料，消除其中隱藏的合同、法律、安全、質(zhì)量等風(fēng)險(xiǎn)。

●呵護(hù)監(jiān)管

規(guī)劃資源、人防、稅務(wù)、建設(shè)、房產(chǎn)、行政審批、街道社區(qū)等部門要對(duì)居民提供暖心呵護(hù)式監(jiān)管，在“自主更新”中加大公共服務(wù)、綠化建設(shè)、交通優(yōu)化等供給。對(duì)于缺乏資金賬戶的，由政府設(shè)立托管賬戶，同時(shí)明確支付條件。

●促成共識(shí)

對(duì)于個(gè)別居民不想?yún)⑴c“自主更新”的，除了積極動(dòng)員外，可以采取收購(gòu)、置換等輔助措施，加快達(dá)成共識(shí)。