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今年上半年，樓市“去庫(kù)存”政策取向明顯，監(jiān)管部門(mén)多次提及“去庫(kù)存”并作出部署。其中，“以購(gòu)代建”成為各地力推的去庫(kù)存模式之一，不斷有城市跟進(jìn)落地。

專(zhuān)家認(rèn)為，“以購(gòu)代建”可以節(jié)省各地政府在土地征用、規(guī)劃審批、建設(shè)施工等方面的大量時(shí)間和資金成本，提高住房供應(yīng)的效率，更快完成籌建保障性住房的任務(wù)。同時(shí)，增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機(jī)會(huì)，降低購(gòu)房成本，改善居住條件，還有助于減輕房企的庫(kù)存壓力。

“以購(gòu)代建”擴(kuò)圍

5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬?lài)?guó)企在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；

6月2日，蘇州市房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)政策提出，堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵(lì)和支持有條件的企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買(mǎi)商品住房用于職工租??；

7月12日，煙臺(tái)市發(fā)布公告稱(chēng)，為加快推進(jìn)煙臺(tái)市收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房，滿(mǎn)足群眾多樣化住房需求，現(xiàn)面向芝罘區(qū)、萊山區(qū)所有已建成并竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)起收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房并納入房源庫(kù)征集；

7月24日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開(kāi)全省保障性住房工作視頻調(diào)度會(huì)落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房的工作安排，對(duì)開(kāi)展公租房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借問(wèn)題整治和逾期棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目整改工作進(jìn)行動(dòng)員部署、推動(dòng)落實(shí)。

“國(guó)企收儲(chǔ)未售新房正成為政府力推的‘去庫(kù)存’模式?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，“地方國(guó)企收儲(chǔ)存量房更適合于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較高、有較強(qiáng)住房保障需求的城市，或以二線(xiàn)城市為主?！?/p>

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市近幾年均有相關(guān)實(shí)踐?！敖酉聛?lái)，在3000億元保障性住房再貸款的支持下，各地推進(jìn)節(jié)奏或?qū)⒓涌臁！标愇撵o表示。

“以購(gòu)代建”將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，“以購(gòu)代建”可以節(jié)省各地政府在土地征用、規(guī)劃審批、建設(shè)施工等方面的大量時(shí)間和資金成本，提高住房供應(yīng)的效率，更快完成籌建保障性住房的任務(wù)。

對(duì)工薪收入家庭而言，尤其是保障性住房的“以購(gòu)代建”，將增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機(jī)會(huì)，降低購(gòu)房成本，改善居住條件。

對(duì)房企而言，“以購(gòu)代建”有助于減輕房企的庫(kù)存壓力，改善現(xiàn)金流，緩解財(cái)務(wù)壓力，促進(jìn)其“保交樓”。

樓市“去庫(kù)存”提速

自今年4月中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，現(xiàn)階段的“消化存量房產(chǎn)”與上一輪“去庫(kù)存”相比，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的供求關(guān)系已發(fā)生明顯改變。

從政策方面來(lái)看，5月17日，房地產(chǎn)政策組合拳正式落地，除了需求端降首付、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率之外，還提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

6月7日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署房地產(chǎn)相關(guān)工作，明確提及“去庫(kù)存”。會(huì)議提出，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。

7月21日，《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“加大保障性住房建設(shè)和供給，滿(mǎn)足工薪群體剛性住房需求”。保障性住房是指包含配租的保障房以及配售型保障房。

7月30日，中央政治局會(huì)議又再次強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國(guó)商品房待售面積73894萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.2%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)23.5%。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積，按近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為21.3個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)3.9個(gè)月，其中，三四線(xiàn)代表城市出清周期達(dá)30.7個(gè)月，短期庫(kù)存去化壓力大。

“結(jié)合近幾年政府著力構(gòu)建住房保障體系來(lái)看，將消化存量房產(chǎn)與保障性住房供給相結(jié)合將是當(dāng)下消化存量的有效方式?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。

不過(guò)，關(guān)榮雪也指出，“以購(gòu)代建”目前還處于探索的初期，收購(gòu)價(jià)格的合理性、收購(gòu)資金來(lái)源的可持續(xù)性以及收儲(chǔ)商品房的運(yùn)營(yíng)管理能力等還有待進(jìn)一步完善。

未來(lái)圍繞“以購(gòu)代建”，還有配套細(xì)化政策發(fā)布，如何將政策落實(shí)落細(xì)？

“應(yīng)明確‘以購(gòu)代建’項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目符合城市發(fā)展和居民需求。同時(shí)，建立透明的資金監(jiān)管機(jī)制，確保資金的合理使用和高效運(yùn)作?！标P(guān)榮雪稱(chēng)。

關(guān)榮雪表示，應(yīng)加強(qiáng)制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅(jiān)持自愿參與、以需定購(gòu)、合理定價(jià)，嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)；還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)收儲(chǔ)商品房的運(yùn)營(yíng)管理能力，以確?！耙再?gòu)代建”模式的可持續(xù)。

值得一提的是，近兩年地方也有不少探索實(shí)踐，如國(guó)企收舊換新、非居改租等也是消化存量的重要模式補(bǔ)充。“消化存量房產(chǎn)的路徑和模式已逐漸清晰，若接下來(lái)能夠盡快推動(dòng)落實(shí)，將有助于緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期?！辈芫Ье赋觥?/p>

關(guān)榮雪總結(jié)，目前地方去庫(kù)存的主要思路包括但不限于以下幾點(diǎn)，一是通過(guò)調(diào)整購(gòu)房政策、提供購(gòu)房補(bǔ)貼、降低貸款利率等措施，刺激市場(chǎng)需求；二是根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少庫(kù)存積壓的戶(hù)型，增加市場(chǎng)急需的房屋類(lèi)型和區(qū)域供應(yīng)；三是“以購(gòu)代建”，減少商品房存量，起到平衡供求關(guān)系、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

此外，在曹晶晶看來(lái)，由于新房供給的源頭是土地供應(yīng)，因此政策也需結(jié)合土地市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)籌安排，盤(pán)活存量土地也是控制與去化市場(chǎng)庫(kù)存的重要措施。