8月25日,江蘇鹽城,城市局部房屋建筑景象。視覺中國供圖
當前,22個城市正在試點房屋養(yǎng)老金制度,試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。其中有不少問題和關(guān)系需要厘清,例如,住房養(yǎng)老金的繳納范圍是怎樣的、收取比例如何、與公共維修基金的關(guān)系等。
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不少房屋正在邁入“中老年”,房屋養(yǎng)老金制度來了。
8月23日,住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國在談加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式時表示,住建部正會同有關(guān)部門,研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度,構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。
目前,上海等22個城市正在試點。董建國表示,“特別說一下房屋養(yǎng)老金,個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經(jīng)有了,試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”
一時間,市場關(guān)于房屋養(yǎng)老金收費標準的猜測四起。日前,一則關(guān)于“房屋養(yǎng)老金的收費標準”的傳言在社交平臺引發(fā)廣泛關(guān)注,傳言稱,“上海浦東試點房屋養(yǎng)老金的收費標準提前透露,主要依據(jù)房屋的面積和樓層而定”。8月25日,“上海網(wǎng)絡辟謠”微信號發(fā)文,相關(guān)部門稱“房屋養(yǎng)老金的收費標準確定”一事不實。
近幾天,房屋養(yǎng)老金制度被熱議,在不少人看來,這關(guān)乎大家的“錢袋子”,所以,房屋養(yǎng)老金如何籌集、怎么花等成了老百姓關(guān)心的焦點問題。
為房屋提供安全保障
22城試點房屋養(yǎng)老金制度
當前,我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金。由于住宅專項維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納,整體資金體量有限。隨著房屋“老齡化”程度不斷提高,尤其是部分地區(qū)老舊小區(qū)體量過大,住宅專項維修資金難以覆蓋房屋維護成本。
房屋養(yǎng)老金制度試點由此應運而生,上海等城市走在了推動房屋養(yǎng)老金制度落地的前列。截至去年年底,上海城鎮(zhèn)既有住宅面積已超過7.6億平方米,許多房屋正逐步進入“中老年期”。8月20日,為打造韌性安全城市,上海宣布將推動實施房屋定期體檢制度、房屋安全保險制度及房屋養(yǎng)老金制度。今年,這“三項制度”將先行在浦東等區(qū)開展試點,明年將在上海市全市推開。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示,上海探索實施的這“三項制度”總結(jié)起來即:體檢、保險和養(yǎng)老金,為房屋的安全護航。他分析,房屋定期體檢制度主要是定期對房屋進行全面檢查,及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題,“對癥下藥”消除安全隱患。房屋安全保險制度則是在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時,發(fā)揮保險托底作用。房屋養(yǎng)老金制度主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。
“房屋安全制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要支撐?!痹趪儡S進看來,此次上海推進這“三項制度”,有助于房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作的推進。
與此同時,他也指出,從上海大量房屋開始步入“中老年”的情況來看,在中國超大城市新一輪發(fā)展中,需關(guān)注既有住房的房齡特征和結(jié)構(gòu),以更好推進相關(guān)房屋安全管理工作。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出,隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代,截至2022年年底,中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年的占比接近20%,進入了設計使用年限的中后期,需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升,僅依靠住宅專項維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護改造需求,需要增量資金入場。
房屋養(yǎng)老金等制度建設被提上日程,目的是有效解決我國城鎮(zhèn)房屋安全突出問題、補齊既有房屋安全治理體系短板的基礎性制度。尤其是房屋體檢、房屋保險、房屋養(yǎng)老金“三項制度”應協(xié)同推進,為房屋提供全生命周期安全保障。在陳文靜看來,“房屋養(yǎng)老金制度的建立也將為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持?!?/p>
當前,22個城市正在試點房屋養(yǎng)老金制度。
房屋養(yǎng)老金由誰買單
會不會增加居民負擔
未來,將有更多老房子面臨“養(yǎng)老”難題。
“由于房屋安全具有外部性的特點,一旦發(fā)生安全事件,很可能危及非房屋產(chǎn)權(quán)人的生命財產(chǎn)安全?!敝刑┳C券研究所政策組首席分析師、上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢指出,房屋老化會出現(xiàn)各種問題,尤其是安全相關(guān)問題。特別是公共部位或設施,可能出現(xiàn)有人受益但無人盡責的狀況。因此,有必要在現(xiàn)有個人賬戶的住宅專項維修資金基礎上,探索建立公共賬戶,構(gòu)建房屋養(yǎng)老金制度的框架體系。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也談到,過去,人們更為重視房屋新增建設、解決城鎮(zhèn)化快速推進時期的住房需求,即“有沒有”的問題,對于房屋、社區(qū)、小區(qū)、城區(qū)在配套設施方面及時補短板及解決安全隱患等的重視程度不夠。隨著新型城鎮(zhèn)化建設的推進,這些短板和漏洞需要補上。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中青報·中青網(wǎng)記者表示,住房養(yǎng)老金作為一個新事物,不少問題和關(guān)系需要厘清,例如,住房養(yǎng)老金的繳納范圍是怎樣的、收取比例如何、是不是老百姓自愿繳納、與公共維修基金的關(guān)系等。
“就像一個中老年人,需要通過體檢,發(fā)現(xiàn)問題,缺什么補什么。”李宇嘉認為,僅靠物業(yè)費、物業(yè)維修基金等很難應對房屋進入“中老年階段”“老齡化階段”的“養(yǎng)老”需求。因此,迫切需要對房屋養(yǎng)老所需要的資金來源和制度機制進行統(tǒng)籌安排。
李宇嘉建議,房屋養(yǎng)老金制度應由三個支柱構(gòu)成。第一支柱是公共維修基金,由全體業(yè)主在購買新房時支付,歸集和共同所有,進入個人賬戶?!皯獨w未歸”或未足額歸集,要查缺補漏、追溯補齊;第二支柱類似“企業(yè)年金”,比如一定比例土地出讓金、財政獎補、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等進入公共賬戶;第三支柱是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金,包括房屋綜合安全保險以及以商業(yè)性房屋養(yǎng)老保險作為補充。
針對房屋養(yǎng)老金,住建部提出試點的重點是把公共賬戶建立起來,公共賬戶資金來源也成為各界關(guān)注的重點。陳文靜認為,按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創(chuàng)設配套金融產(chǎn)品等或?qū)⒊蔀楣操~戶資金籌集的重要探索方向。
“目前,研究建立的房屋養(yǎng)老金,大概率不需要老百姓直接出錢?!睏顣潮硎?,如果公共賬戶要針對解決公共部位的公共安全問題,資金來源自然要由公共部門來籌集。相應在管理模式上,公共賬戶要實行統(tǒng)籌管理,與個人賬戶進行明確區(qū)分。
中央財經(jīng)大學教授、法學院院長尹飛也談到,此次建立的房屋養(yǎng)老金制度,主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前,房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項來自公共資金,按照“不增加個人負擔,不減損個人權(quán)益”的原則,由地方政府探索資金籌集渠道。因此,此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負擔。
尹飛表示,房屋養(yǎng)老金需要個人承擔的,也就是個人賬戶部分,實際上就是現(xiàn)行的住房專項維修資金,這部分款項依據(jù)《中華人民共和國民法典》本應由業(yè)主承擔;按照目前的制度設計,在購買商品房或者房改房時業(yè)主就已經(jīng)預繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對于保障業(yè)主正常使用房屋、提升住宅小區(qū)品質(zhì)十分必要。
楊暢也認為,房屋公共部位的公共安全問題往往具有特殊性,使用公共財力構(gòu)建的房屋養(yǎng)老金,具有公共性的特點。如何用公共性政策工具解決特殊性實際問題,大概率需要各地出臺更加明確的實施細則,對公共部位和公共安全問題予以充分明確。
當下,一些人將房屋養(yǎng)老金解讀為變相的房產(chǎn)稅,引發(fā)老百姓對“錢袋子”的擔憂。楊暢說,房屋養(yǎng)老金與房產(chǎn)稅存在明顯區(qū)別,本質(zhì)上房產(chǎn)稅是針對房屋占用面積和對應的社會福利進行征稅,房屋養(yǎng)老金是針對房屋使用時間進行繳費。房產(chǎn)稅是以居民個體或者家庭為征收對象,房屋養(yǎng)老金是以公共部門作為出資主體。(記者趙麗梅 張均斌)