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今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)。不過(guò)，臨近年底，一線城市百億地塊接連出爐，屢現(xiàn)破紀(jì)錄地塊，明顯不同于此前熱點(diǎn)地塊多數(shù)以小地塊為主的情形。其中，12月2日，深圳185.12億元的涉宅“總價(jià)地王”出爐；11月29日，北京153.3億元“總價(jià)地王”誕生，預(yù)計(jì)12月12日北京還將成交今年以來(lái)的第3宗百億級(jí)別土地。

對(duì)于一線城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)上一些高價(jià)地塊交易都是個(gè)案，核心城市核心區(qū)域地塊銷售確定性更強(qiáng)。短期內(nèi)，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度尚在，核心城市土拍或繼續(xù)溫和修復(fù)，而對(duì)于多數(shù)城市，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化現(xiàn)象仍將延續(xù)。

深圳、北京百億高價(jià)地先后出爐

12月2日，經(jīng)過(guò)295輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體拿下深圳南山區(qū)粵海街道地塊，成交金額達(dá)185.12億元，樓面價(jià)70388元/平方米，溢價(jià)率為46.3%，該地塊成交價(jià)刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價(jià)紀(jì)錄，可能成為今年的全國(guó)總價(jià)最高的地塊。

就在幾天前，北京單筆土地出讓金的紀(jì)錄也被刷新，成為北京新的“總價(jià)地王”。11月29日，北京朝陽(yáng)“巨無(wú)霸”組團(tuán)地塊以153.3億元成交。不過(guò)，與深圳成交地塊相比，其溢價(jià)率較低，僅為0.21%。

與深圳近300輪競(jìng)價(jià)、華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合拿地不同，在北京，僅有華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)兩家房企參與競(jìng)價(jià)。地塊開拍前僅錄得兩次歷史報(bào)價(jià)，而現(xiàn)場(chǎng)只有一次舉牌加價(jià)記錄，最終，北京的“巨無(wú)霸”地塊由中海地產(chǎn)獲取。此前業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)中的多輪競(jìng)價(jià)戲碼沒有上演。

值得一提的是，一線城市在不斷推出優(yōu)質(zhì)地塊的同時(shí)，相繼優(yōu)化土拍規(guī)則、調(diào)整規(guī)劃。比如深圳、北京的高總價(jià)地塊，解除了此前土地出讓的多項(xiàng)限制條件，以吸引更多房地產(chǎn)企業(yè)參與，目前看來(lái)初具成效。其中，深圳以“價(jià)高者得”為原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)，不限制建成后的商品房銷售價(jià)格，也不受“90/70”（即90平方米以下戶型占比70%以上）政策限制。北京朝陽(yáng)的地塊提高建筑高度局部高度、降低配建規(guī)模、允許綜合性商服用地整體轉(zhuǎn)讓等。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京高總價(jià)地塊在保證其利潤(rùn)空間前提下，減輕商業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力，幫助資金快速回籠。深圳則取消土地限價(jià)，或有利于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成支撐。

值得關(guān)注的是，今年6月14日，北京首個(gè)組團(tuán)地塊成交，當(dāng)時(shí)，由酒仙橋、前葦溝、中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)3塊地組成的組團(tuán)地塊，被中建智地聯(lián)合朝陽(yáng)城開以112億元獲得。此外，北京10月底推出了3年多以來(lái)首個(gè)未設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊，將于12月確定歸屬。該宗地位于豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村，起始價(jià)達(dá)110.54億元。如果不出意外，北京今年或出現(xiàn)3個(gè)百億級(jí)別的土地項(xiàng)目。

不僅在北京、深圳，今年廣州及上海也出現(xiàn)高價(jià)地及高溢價(jià)地塊。比如9月29日，廣州南方面粉廠地塊進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，最終保利發(fā)展以117.55億元總價(jià)成功拿下，溢價(jià)率為33.4%。盡管總價(jià)超百億，但市場(chǎng)普遍認(rèn)為其最終成交價(jià)格仍略低于預(yù)期。而在11月28日的上海第七批次土拍中，新楊思地塊經(jīng)歷了202輪競(jìng)價(jià)，總價(jià)近79億元、溢價(jià)率達(dá)40.37%。該地塊由華潤(rùn)置地+越秀+中能建聯(lián)合競(jìng)得，刷新了上海集中供地以來(lái)最高溢價(jià)率紀(jì)錄。

業(yè)內(nèi)：核心城市土拍熱度繼續(xù)回升

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，高價(jià)地誕生后，可以從源頭上穩(wěn)定土地市場(chǎng)，進(jìn)而傳導(dǎo)至樓市銷售端，對(duì)于片區(qū)樓市的價(jià)值穩(wěn)定也具有很強(qiáng)的預(yù)期效應(yīng)。

“深圳高價(jià)地塊與廣州、北京地塊一致，均要打造高品質(zhì)的改善型項(xiàng)目。綜合測(cè)算下來(lái)，開發(fā)商利潤(rùn)率也非常高。近期土地出讓模式改革，減少配建和價(jià)格限制，同時(shí)，又取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，這就意味著，產(chǎn)品的打造權(quán)、定價(jià)權(quán)都給到開發(fā)商。相比之下，大地塊能打造真正的改善型高端社區(qū)，提高社區(qū)的服務(wù)能力?！崩钣罴握J(rèn)為，此前熱點(diǎn)地塊，多為小地塊，目的是快速銷售、快速回款以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下滑的波動(dòng)。而現(xiàn)在大多為體量大的地塊，土地條件也確實(shí)很優(yōu)越。此外，包括深圳在內(nèi)的多個(gè)城市年度土地出讓金完成比例較低，甚至未完成一半，需要在年底沖刺，因此地方政府頻頻拿出“壓箱底”的好地塊。

從房企角度來(lái)看，李宇嘉認(rèn)為，不管是深圳還是北京，拿地的企業(yè)都是今年銷售業(yè)績(jī)排名靠前的央國(guó)企，比如保利發(fā)展和華潤(rùn)置地，基本都能完成今年的銷售任務(wù)，迫切需要補(bǔ)倉(cāng)，為明年市場(chǎng)做打算。事實(shí)上，今年以來(lái)，重點(diǎn)城市、重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度明顯提升，這是重大信號(hào)，“房企與其到處撒網(wǎng)，不如聚焦重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域，打造高溢價(jià)的重點(diǎn)產(chǎn)品，以事半功倍的開發(fā)銷售邏輯完成業(yè)績(jī)”。

克而瑞分析人士認(rèn)為，上海、深圳、北京近期的土地出讓競(jìng)爭(zhēng)激烈，多宗核心區(qū)域地塊被競(jìng)價(jià)至高點(diǎn)，其中包括單價(jià)地王和總價(jià)地王，這些地塊吸引了多家國(guó)央企參與競(jìng)價(jià)。這反映出核心城市核心區(qū)域的地塊成為投資首選，因?yàn)檫@些區(qū)域未來(lái)銷售確定性更強(qiáng)。但從總體來(lái)看，目前土地市場(chǎng)上一些高價(jià)地塊交易都是個(gè)案，并未形成明顯的大環(huán)境翻轉(zhuǎn)。

“雖然近期部分熱點(diǎn)城市地塊土拍熱度相對(duì)較高，相比之下，武漢、南京、福州、濟(jì)南、天津等地土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，出讓地塊多為底價(jià)。”中指研究院分析師孟新增表示，短期來(lái)看，房企仍保持投資聚焦、精準(zhǔn)投資戰(zhàn)略，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度尚在，如北京海淀朱房?jī)勺诖牡貕K受關(guān)注度較高；同時(shí)，在銷售端逐漸企穩(wěn)的背景下，核心城市土拍或繼續(xù)溫和修復(fù)，而對(duì)于多數(shù)城市，9月底增量政策帶動(dòng)作用尚未傳導(dǎo)至土拍端，房企拿地信心仍偏弱，土拍分化現(xiàn)象仍將延續(xù)。(記者袁秀麗)