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央企、國企及地方國資仍是拿地絕對主力。

2024年房企在土地市場投資的表現(xiàn)是謹慎、收縮，多數(shù)房企拿地規(guī)模和力度都處于較低水平。投資較為積極的是頭部央國企，中海地產(chǎn)、華潤置地和保利發(fā)展位列新增貨值前三。

整體來看，2024年，TOP100企業(yè)拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1-11月降幅收窄1.8個百分點。值得關(guān)注的是，2024年12月份，北京、深圳、上海、廣州等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，帶動百強房地產(chǎn)企業(yè)拿地總額同比降幅收窄。

對于2025年的土地投資，業(yè)內(nèi)人士認為，如若不利于投資的因素消退，企業(yè)仍有望恢復(fù)拿地節(jié)奏。

2024年百強房企拿地總額9280億元

從目前來看，年內(nèi)市場復(fù)蘇節(jié)奏緩慢，多數(shù)房企拿地規(guī)模和力度都處于較低水平。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年，TOP100企業(yè)拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1-11月降幅收窄1.8個百分點。

土地市場在全年走出先抑后揚的態(tài)勢。受房地產(chǎn)政策影響，2024年10月以來核心城市土拍市場保持一定活躍度；12月，北京、深圳、上海、廣州等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，這些地塊多由頭部央國企摘得，帶動百強房地產(chǎn)企業(yè)拿地總額同比降幅收窄。

但是綜合來看，2020年-2024年間，TOP100企業(yè)拿地總額總體呈下滑趨勢，2024年不足2020年的三成，特別是民營房企拿地銳減，這與房地產(chǎn)市場下行、融資環(huán)境偏緊、民營房企違約事件頻發(fā)密切關(guān)聯(lián)。

另從克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地銷售比持續(xù)下行，2024年百強房企拿地銷售比僅0.17，與2023年相比下降0.04，創(chuàng)近五年新低，但與11月末的0.16相比提升了0.01。在市場“止跌回穩(wěn)”之下，2024年最后一個月在央國企帶動下，房企拿地積極性略有回升。

值得關(guān)注的是，從全年來看，2024年各企業(yè)拿地選擇高度趨同，投資更加聚焦和謹慎。據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，一方面是布局城市進一步減少，從拿地金額TOP10的全國化房企來看，未有一家企業(yè)2024年投資城市超過20個；另一方面，一二線城市成為典型企業(yè)的首選，三四線城市持續(xù)處在冷清的局面。TOP10中9家企業(yè)投資金額中一二線城市占比超過95%。

“中建系”多家房企均進入拿地百強

目前，受銷售能力、融資能力、交付能力等多方面因素影響，土地資源向部分房企集中的趨勢較為顯著。央國企及部分民營房企拿地仍保持一定投資規(guī)模。其中，央企、國企及地方國資仍是拿地絕對主力。2024年，拿地金額TOP100企業(yè)中，央國企及地方國資家數(shù)和金額占比超八成。央國企拿地金額占比約50%，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、中建壹品、越秀地產(chǎn)、中國金茂等央國企位列拿地金額前十。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，中建系公司仍保持較高投資規(guī)模，建筑業(yè)務(wù)承壓下積極拓展自投地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除中海地產(chǎn)、中海宏洋外，中建壹品、中建智地、中建玖合、中建東孚、中建信和等子公司也進入拿地金額前100。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企和地方國資也是主力，民企僅在重點深耕區(qū)域補充土儲。中海地產(chǎn)在北京、上海、杭州、成都等多個城市拿地金額均進入前十；保利發(fā)展、綠城中國、中國金茂在3個城市位列拿地金額前十。

對于企業(yè)投資布局，克而瑞分析人士也稱，2024年其仍然保持了“少數(shù)央國企占主導(dǎo)、多地城投托底、民企持續(xù)萎靡”的格局。央國企投資愈發(fā)謹慎，雖然投資規(guī)模保持領(lǐng)先，但較2023年大幅下滑。這也導(dǎo)致在多個地方土地市場依舊需要城投平臺公司進行“托底”。一方面體現(xiàn)在上榜城投拿地金額占比僅次于央企；另一方面，城投平臺公司拿地金額同比增長35%，與央國企、民企等形成明顯反差。

值得關(guān)注的是，民企拿地力度整體相對偏弱，部分大中型穩(wěn)健民企保持一定投資規(guī)模，部分中小民企積極拓儲。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年，拿地金額TOP100企業(yè)中民營企業(yè)數(shù)量僅11家，拿地金額占比僅為8.5%，因此，2024年，民營企業(yè)仍保持較為審慎的態(tài)度。

具體來看，龍湖、濱江等大中型的、穩(wěn)健的民營企業(yè)仍保持一定投資規(guī)模，以滿足開發(fā)需要。其中，濱江集團聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一。隨著行業(yè)加快出清步伐，部分中小房企緊抓拿地窗口期，搶占土地資源以提升市場份額，如邦泰集團拿地超百億，保持較高投資規(guī)模；偉星房產(chǎn)、寧波江山萬里、湖南運達房地產(chǎn)在重倉城市積極拓儲。

中海地產(chǎn)、華潤置地位列新增貨值前二

綜合多家機構(gòu)統(tǒng)計，從新增貨值來看，中海地產(chǎn)、華潤置地和保利發(fā)展位列前三。2024年，中海地產(chǎn)以1777億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤置地、保利發(fā)展分別以1665億元、1293億元，位列第二、第三名。

僅從2024年12月北京、深圳分別拍出一宗總價超百億地塊來看，華潤置地、中海地產(chǎn)聯(lián)手拿下深圳市南山區(qū)粵海街道地塊，總價185.12億元，刷新深圳涉宅地塊成交總價記錄，溢價率達46.32%。此外，中海地塊拿地北京豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地，成交總價為110.54億元，該地塊是近年來北京首宗未設(shè)置地價上限和銷售指導(dǎo)價的地塊。

綜合來看，在房企高度集中的戰(zhàn)略布局中，中海、保利、綠城、華潤均聚焦北上廣深一線城市，拿地金額占比都超65%。其中，中海地產(chǎn)聚焦北京，保利重倉廣州，綠城深耕杭州，華潤則在上海積極拿地。此外，建發(fā)房產(chǎn)更集中于廈門和杭州，兩地拿地金額占比近九成。

對于2025年土地市場，克而瑞分析人士認為，由于在銷售端仍未實現(xiàn)大面積、普遍性“止跌回穩(wěn)”的情況下，預(yù)計2025年企業(yè)投資側(cè)仍不會有明顯起色，整體依然以謹慎、分化為主旋律。

在劉水看來，如若不利于投資的因素消退，企業(yè)仍有望恢復(fù)拿地節(jié)奏。